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前段時(shí)間有學(xué)員咨詢老師：二手商住房稅費(fèi)是多少?關(guān)于這個(gè)問題，小編遇到過很多次，所以特地請教了專業(yè)老師，本期小編就給大家?guī)硪恍┯嘘P(guān)這個(gè)問題的知識內(nèi)容整理，一起來看一下吧!有不懂的問題可以咨詢我們的專業(yè)答疑老師!

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其實(shí)二手商住房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)不及普通住宅，但成交量卻一直在較低水平徘徊。其根本原因還在于高額稅費(fèi)，高額稅費(fèi)帶來的結(jié)果只有兩種，要么抬高房價(jià)由購房者承擔(dān)稅費(fèi)支出，要么維持價(jià)格，房主承當(dāng)稅費(fèi)。前者購房者不愿意，后者房主不愿意，結(jié)果就是二手商住房成交量持續(xù)低迷。

的確，商住房進(jìn)入二手房市場后，稅費(fèi)成本非常高，我們一起來看看，究竟二手商住房要交多少稅費(fèi)。

二手商住房不享受任何稅費(fèi)優(yōu)惠措施，所以它在二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)稅和印花稅。

征稅稅基也有講究，一般二手房交易都有網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)。網(wǎng)簽價(jià)由買賣雙方確定，指導(dǎo)價(jià)是有相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場行情對不同的區(qū)域劃定不同的價(jià)格。指導(dǎo)價(jià)存在的意義是防止偷稅漏稅。

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，則稅基以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn)，如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，則稅基以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。

增值稅

增值稅的計(jì)算公式：(網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-上次價(jià)格)÷(1+5%)×5.6%

注：網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取二者之間的高者

契稅

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×3%

如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：契稅=[指導(dǎo)價(jià)÷(1+5%)]×3%

印花稅

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：印花稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×0.05%(雙向征收)

如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：印花稅=[指導(dǎo)價(jià)÷(1+5%)]×0.05%(雙向征收)

土地增值稅

土地增值稅=增值額×稅率

增值額=網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-扣除額(網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取兩者之間的高值)

土地增值稅的稅率是浮動的，一般在30%至60%之間。它的計(jì)算方式是：稅率=增值額/扣住額。然后根據(jù)結(jié)果確定稅率。

扣除額包括該套商住房上次成交價(jià)、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。

個(gè)稅

個(gè)稅稅基為差額的20%，具體征收方式如下：

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：個(gè)稅=(網(wǎng)簽價(jià)-扣除額)×20%

如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：個(gè)稅=(指導(dǎo)價(jià)-扣除額)×20%

扣除額包括該套商住房上次成交價(jià)、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。

綜合來看，一套商住房如果上次購買價(jià)格是80萬，本次成交160萬，指導(dǎo)價(jià)為128萬。房子滿5年了，上次繳納契稅2.4萬。進(jìn)入二手房市場后，需要交多少稅呢?

按照上面的計(jì)算公式，增值稅為4.27萬，印花稅為0.07萬元，個(gè)稅為8.49萬 土地增值稅為14.799萬，契稅為4.67萬?？傆?jì)稅收支出為32.3萬元。

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