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房地產(chǎn)公司分?jǐn)偼恋爻杀镜陌咐治?

某房地產(chǎn)公司2017年2月通過招拍掛取得一塊土地，繳納土地出讓金及契稅共計41,200萬元。土地證上注明的土地面積為40畝(約26,667㎡)。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為172,245㎡，分兩期開發(fā)。

一期全部為高層住宅，規(guī)劃指標(biāo)上注明的占地面積為18畝(約12,000㎡)，總建筑面積為60,302.45㎡，地下車庫無產(chǎn)權(quán)，不計算容積率。

二期為綜合體，規(guī)劃指標(biāo)上注明的占地面積為22畝(約14,667㎡)，總建筑面積為111,942.55㎡(A、B、C座1-4層配建商業(yè)，建筑面積合計為15,791.88㎡)。其中A座為高層住宅，建筑面積21,006.45㎡(其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為2252.47㎡)，基底面積為1,079㎡;B座為高層辦公，建筑面積23,564.34㎡(其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為5,475.99㎡)，基底面積為746㎡ ; C座為高層辦公，地上建筑面積48,794.23㎡(其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為8,063.42㎡)，基底面積為1,545㎡; 地下建筑面積18,577.53㎡，為有產(chǎn)權(quán)車位，屬于計算容積率的面積。

【解析】

一、土地成本在各期之間的分配：

因?yàn)樵擁?xiàng)目分兩期開發(fā)，因此先要將土地成本在一、二期之間進(jìn)行分?jǐn)?，計算方法如下?

一期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?41,200*(18/40)=18,540萬元

二期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?41,200*(22/40)=22,660萬元

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十九條規(guī)定分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

二、期內(nèi)土地成本的分配：

(一)一期項(xiàng)目全部為住宅，雖有地下車庫，但是由于無產(chǎn)權(quán)且不計算容積率，因此地下車庫部分不分?jǐn)偼恋爻杀?。所以一期土地成?8,540萬元，全部分配給住宅。

(二)二期項(xiàng)目有住宅、辦公、商業(yè)，以及地下車位，由于地下 車位有產(chǎn)權(quán)，且建筑面積在計算容積率中包含，因此地下車位與住宅、辦公、商業(yè)同為成本分?jǐn)倢ο?，分?jǐn)偼恋爻杀?，計算如下?

1、根據(jù)基底面積計算A、B、C座各應(yīng)該分?jǐn)偟耐恋爻杀?

由案例可知，A座基底面積為1,079㎡;B座基底面積為746㎡ ; C座為基底面積為1,545㎡。則：

A座應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?22,660*[1,079/(1,079+746+1,545)]=7,255.23萬元

B座應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?22,660*[746/(1,079+746+1,545)]=5,016.13萬元

C座應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?22,660*[1,545/(1,079+746+1,545)]=10,388.64萬元

2、根據(jù)建筑面積計算各業(yè)態(tài)應(yīng)該分?jǐn)偟耐恋爻杀?

(1)A座總建筑面積為21,006.45㎡，其中商業(yè)面積為2,252.47㎡

住宅的建筑面積=21,006.45-2,252.47=18,753.98㎡

住宅的建筑面積比=18,753.98/21,006.45=89.28%

商業(yè)的建筑面積比=2,252.47/21,006.45=10.72%

住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=7,255.23*89.28%=6,477.47萬元

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=7,255.23*10.72%=777.76萬元

(2)B座總建筑面積為23,564.34㎡，其中商業(yè)面積為5,475.99㎡

辦公的建筑面積=23,564.34-5,475.99= 18,088.35㎡

辦公的建筑面積比=18,088.35 /23,564.34=76.76%

商業(yè)的建筑面積比=5,475.99/23,564.34=23.24%

辦公應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=5,016.13*76.76%= 3,850.46萬元

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=5,016.13*23.24%= 1,165.67萬元

(3)C座地上建筑面積為48,794.23㎡，其中商業(yè)面積為8,063.42㎡)。地下建筑面積18,577.53㎡(為車庫面積)

C座總建筑面積=48,794.23+18,577.53=67,371.76㎡

辦公的建筑面積=48,794.23-8,063.42=40,730.81㎡

辦公的建筑面積比=40,730.81/67,371.76=60.46%

商業(yè)的建筑面積比=8,063.42/67,371.76=11.97%

車庫的建筑面積比=18,577.53/67,371.76=27.57%

辦公應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=10,388.64*60.46%=6,280.64萬元

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=10,388.64*11.97%=1,243.37萬元

車庫應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=10,388.64*27.57%=2,864.63萬元

(三)各業(yè)態(tài)的土地成本如下：

住宅的土地成本= 6,477.27萬元

辦公的土地成本= 3,850.46+6,280.64=10,131.10萬元

商業(yè)的土地成本= 777.96+ 1,165.67+1,243.37=3,178萬元

車庫的土地成本=2,864.63萬元

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十九條規(guī)定(一)占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。(二)建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

重點(diǎn)知識小結(jié)

通過以上案例的計算分析，我們可以總結(jié)出土地成本的分?jǐn)偸紫纫哉嫉孛娣e為第一分?jǐn)偡椒?，這個主要用于分期開發(fā)時，在各期之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r選用，以及同期開發(fā)的樓棟之間土地成本分?jǐn)倳r采用占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。而對于單棟樓上既有住宅、又有商業(yè)、車位各業(yè)態(tài)并存的情況下，土地成本分?jǐn)倓t只能采取建筑面積法。

土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的成本項(xiàng)目，約占到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的30%左右。土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型及業(yè)態(tài)的之間的分?jǐn)倖栴}，對增值稅、企業(yè)所得稅沒有多大的影響，但是卻是土地增值稅清算的關(guān)鍵。采用不同的分?jǐn)偡椒?，所計征的土地增值稅稅額存在明顯差異;由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用計提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏糯筮@種差異;所以在土地成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇上尤為重要，因此要堅持“合理、合規(guī)”。具體操作時應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況采取最妥當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒?，保證企業(yè)的稅收成本。

看了上述的案例解析，對于房產(chǎn)公司如何進(jìn)行土地成本分?jǐn)?，都理解?有關(guān)房地產(chǎn)公司分?jǐn)偼恋爻杀镜陌咐馕?/strong>，就到這里結(jié)束了，還有不理解的地方，可以咨詢網(wǎng)頁上的答疑老師哦。同時小伙伴們可以來進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)有關(guān)房產(chǎn)公司做賬的課程培訓(xùn)視頻，會大大提升自己的做賬能力的。