土地轉(zhuǎn)讓有哪些注意事項?關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的合同形式、價值評估、稅費(fèi)繳納等等事項,我們應(yīng)該如何處理?更多內(nèi)容盡在下文,請跟小編一起了解閱讀吧,獲取會對您的工作和學(xué)習(xí)帶來一些幫助哦!
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國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。
2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等,以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。
在轉(zhuǎn)讓前,應(yīng)該對土地轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。因為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時,國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機(jī)構(gòu)估價,并經(jīng)國土部門予以確認(rèn)。
1、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查,核實有無抵押與被采取司法限制。
2、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。
轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時,雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢,并對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,稅費(fèi)的計算依據(jù)一般為土地成交價,若成交價格明顯低于正常市場價的,則應(yīng)以土地評估價作為計算依據(jù)。
1、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等,轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地,不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途,補(bǔ)繳土地出讓金,且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。
1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓,劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。
3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),并依照規(guī)定辦理過戶登記。
因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié),有時還涉及抵押權(quán)解除等程序,故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額,體現(xiàn)相互制約與督促作用,以降低雙方交易風(fēng)險。
國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,并非不能轉(zhuǎn)讓??赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商,以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式,實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。
今天本文主要為大家講解了土地轉(zhuǎn)讓有哪些注意事項,我們做稅收籌劃的目的就是為了節(jié)稅,減少企業(yè)額外開支,但是要遵循一條原則,那就是在合理合法的范圍之內(nèi)??赐晟衔闹?,您是否還有疑問呢?有問題的朋友可以咨詢會計教練的在線答疑老師哦!
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