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本文主要為大家整理介紹“房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅實(shí)操”，我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)通常有籌建環(huán)節(jié)、公司設(shè)立環(huán)節(jié)、籌資環(huán)節(jié)等等，那么我們在做房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)稅實(shí)操時應(yīng)該注意什么呢?快來跟小編一起了解一下吧!

本文主要為大家整理介紹“房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅實(shí)操”，我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)通常有籌建環(huán)節(jié)、公司設(shè)立環(huán)節(jié)、籌資環(huán)節(jié)等等，那么我們在做房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)稅實(shí)操時應(yīng)該注意什么呢?快來跟小編一起了解一下吧!

第一章 籌建環(huán)節(jié)稅務(wù)處理

一、籌建期間的確定

籌建期間劃分以實(shí)際生產(chǎn)、銷售、提供勞務(wù)或其他經(jīng)營行為之日為“開始生產(chǎn)、經(jīng)營”之日至籌建期結(jié)束。

這里需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)開始經(jīng)營年度為開始計(jì)算損益年度，不是營業(yè)執(zhí)照日期也不是取得第一筆經(jīng)營收入日期。

二、籌建期間費(fèi)用的處理

開辦費(fèi)包括：人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等內(nèi)容。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中“管理費(fèi)用”核算內(nèi)容可知，開辦費(fèi)會計(jì)處理上不再作“長期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”，而直接將其費(fèi)用化，統(tǒng)一在“管理費(fèi)用”科目核算，發(fā)生時直接計(jì)入“管理費(fèi)用—開辦費(fèi)”。

開辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起，分期攤銷，攤銷年限不低于3年，一經(jīng)選定，不得改變。

企業(yè)所得稅匯算清繳中業(yè)務(wù)招待費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際發(fā)生額60%計(jì)算，在稅前扣除;企業(yè)如選擇自支出發(fā)生次月起平均三年攤銷籌辦費(fèi)的，攤銷的業(yè)務(wù)招待費(fèi)數(shù)額應(yīng)與當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)之和的60%與當(dāng)年收入5‰比較，以低者作稅法允許列支數(shù)額，差額部分作納稅調(diào)增處理;發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

三、籌建期間企業(yè)所得稅的虧損處理

企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起分3年攤銷。

第二章 設(shè)立環(huán)節(jié)財(cái)稅處理

一、項(xiàng)目公司設(shè)立

項(xiàng)目公司投資人(股東)可選自然人或法人。兩者對應(yīng)分配環(huán)節(jié)和清算環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相關(guān)涉稅政策也有很大差別。

經(jīng)營凈利潤分配方面，自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業(yè)之間分配股息紅利免稅條件的，免企業(yè)所得稅。

開發(fā)過程中或注銷清算環(huán)節(jié)，自然人投資者需按20%繳財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅。法人投資者需按25%繳企業(yè)所得稅，但作為法人投資主體其帳面如有虧損則可按稅法規(guī)定彌補(bǔ)虧損。

二、項(xiàng)目公司設(shè)立方式選擇

可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，新設(shè)項(xiàng)目公司(一般成熟的房地產(chǎn)公司都會采取一個項(xiàng)目設(shè)立一家公司的操作)

(一)優(yōu)點(diǎn)

1.項(xiàng)目公司結(jié)束后，可及時注銷公司，同時分散投資風(fēng)險(xiǎn);

2.不同項(xiàng)目間，同類產(chǎn)品同期成本可避免對比;

3.可在項(xiàng)目公司之間對費(fèi)用類企業(yè)管理性支出進(jìn)行調(diào)整;

4.如果不想自行開發(fā)，可按項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓;囤地的一般都是會考慮設(shè)立獨(dú)立的。

5.項(xiàng)目公司獨(dú)立，開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)可控。

(二)缺點(diǎn)

1.開發(fā)資質(zhì)不能提升，不能滿足開發(fā)面積持續(xù)增長，對融資產(chǎn)生一定影響;資質(zhì)辦理這是個難題。

2.品牌聚集效應(yīng)不夠(這點(diǎn)其實(shí)可以忽略不計(jì));

3.項(xiàng)目間費(fèi)用分?jǐn)傠y以操作;

4.各項(xiàng)目間未分配利潤數(shù)不能相互抵減、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能相互抵減;

5.土地增值稅清算時不能轉(zhuǎn)嫁成本;

6.項(xiàng)目間拆借資金會產(chǎn)生利息收入納稅調(diào)整。

三、人員配備

因?yàn)橛?jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的工程人員等費(fèi)用，在土地增值稅清算時可以加計(jì)扣除，因此項(xiàng)目公司人員配備方面可以將工程、設(shè)計(jì)、研發(fā)等與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的費(fèi)用盡可能計(jì)入項(xiàng)目，當(dāng)然公司架構(gòu)設(shè)計(jì)、運(yùn)營須得到人力、行政配合;方案確立后，應(yīng)全力推進(jìn)，同時應(yīng)關(guān)注稅收政策變化，并及時調(diào)整應(yīng)對方案。

開發(fā)間接費(fèi)用總額有限制，只能說是在盡量做大總額的方向去努力，這個在后面的文章當(dāng)中會專門講述。

四、建設(shè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及變更

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按建設(shè)主管部門的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

變更設(shè)計(jì)這部分基本上不涉及稅費(fèi)的問題。

五、土地使用權(quán)出資規(guī)定

地產(chǎn)公司的股東可用貨幣出資，也可用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可用貨幣估價(jià)并可依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資;實(shí)操過程有很多公司存在用土地使用權(quán)作價(jià)入股的情況，按照土地性質(zhì)的不同這里主要分為三種情況討論：

1.以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方能作為出資;

2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地應(yīng)先依法征為國有土地后方能作為出資;

3.農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地(除法律規(guī)定屬國家所有外)應(yīng)經(jīng)縣級人民政府登記注冊，核發(fā)證明，確認(rèn)所有權(quán)后方能作為出資。

4、一般的商住用地作價(jià)入股的情形，此種情形不受限制。

六、土地使用權(quán)出資入股涉稅分析

(一)增值稅

銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)。以不動產(chǎn)為對價(jià)換取被投資企業(yè)股權(quán)，即土地使用權(quán)屬發(fā)生變更，屬于取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”的情形，應(yīng)繳增值稅。

(二)土地增值稅

1、對于普通的商住用地，在資產(chǎn)入股時，大多數(shù)地方的稅務(wù)部門會認(rèn)定為是只涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓為沒有涉及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。一般來說不會涉及土增稅的繳納問題。

2、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目非商住用地的情形，出資入股涉及的土地增值稅問題?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號)曾規(guī)定“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

該文的執(zhí)行期限到期后(2015年1月1日至2017年12月31日)，《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57 號)繼續(xù)延續(xù)了上述處理思路，具體條文為“四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形?！?

上述出資入股的形式在后期開發(fā)過程中可能面臨兩個問題：

一是出資入股至非房地產(chǎn)企業(yè)的過程中雖然暫時避開了土增稅，但后續(xù)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能遇到審批層面的障礙;

二是已享受房產(chǎn)、土地投資作價(jià)入股暫不征收土增稅的，在投資作價(jià)之后從事房地產(chǎn)開發(fā)清算時，其應(yīng)按作價(jià)入股前取得該土地實(shí)際支付的金額進(jìn)行扣除。也就是說，收購方應(yīng)當(dāng)提前考慮土地票的成本，以及增值率的問題。

(三)企業(yè)所得稅

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)出資，應(yīng)視同有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按公允價(jià)值確定收入額，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

(四)印花稅

對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征印花稅(稅率0.05%)。

(五)契稅

以土地使用權(quán)出資，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，權(quán)屬發(fā)生變更，應(yīng)繳契稅。

第三章 籌資環(huán)節(jié)財(cái)稅處理，這里主要指的是前期融資

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