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不動產(chǎn)出資需要繳納什么稅?由公司的股東會采用不動產(chǎn)進行投資，相關(guān)的需要繳納哪些稅金呢?許多初步進入會計行業(yè)的伙伴不清楚這部分內(nèi)容，下文是小編整理的有關(guān)不動產(chǎn)出資需要繳納的稅種，希望可以對你有所幫助。

不動產(chǎn)出資需要繳納什么稅?由公司的股東會采用不動產(chǎn)進行投資，相關(guān)的需要繳納哪些稅金呢?許多初步進入會計行業(yè)的伙伴不清楚這部分內(nèi)容，下文是小編整理的有關(guān)不動產(chǎn)出資需要繳納的稅種，希望可以對你有所幫助。

A公司以其持有的一棟評估作價6000萬元的房地產(chǎn),投資入股B公司,完成投資交易后, A公司就其投資行為按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目申報繳納印花稅3萬元。稅務(wù)機關(guān)在審核時發(fā)現(xiàn)，A公司并未申報繳納增值稅。

筆者發(fā)現(xiàn)，實踐中如此"大意”的企業(yè)并不在少數(shù)。那么,企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資入股,究竟涉級哪些稅收呢?

投資方涉及四個稅種:

一般來說,企業(yè)以其持有的房地產(chǎn)對外投資入股,投資方主要涉及的稅種包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅四種。

01

一是增值稅。

營改增前,相關(guān)稅法規(guī)定,對以房地產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、共享利潤的,不征收營業(yè)稅。但是,以房地產(chǎn)投資入股,不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險,收取固定金額利潤的,應(yīng)依法征收營業(yè)稅。營改增后,相關(guān)稅法對以房地產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的行為,并未作出特別規(guī)定。

《增值稅暫行條例》規(guī)定,

納稅人有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)繳納增值稅?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》( 財稅[2016] 36號)第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。同時,第十一條規(guī)定,有償指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

投資企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股獲得被投資企業(yè)的股權(quán)行為,屬于有償取得“其他經(jīng)濟利益”,應(yīng)當(dāng)按銷售不動產(chǎn)行為征收增值稅。另外,城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育費附加等隨增值稅而征收的附加稅費也需一并申報繳納。

02

二是土地增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》( 財稅[2018] 57號)的規(guī)定，一般情況下,單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股投資,對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

同時規(guī)定,當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的任意-方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時,以房地產(chǎn)作價投資入股,需在投資入股環(huán)節(jié)按規(guī)定繳納土地增值稅。

03

三是企業(yè)所得稅。

《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定,企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》( 國稅發(fā)[2009] 31號)規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。

同時，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》( 財稅[2014] 116號)規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,可在不超過5年期限內(nèi),分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額,按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

04

四是印花稅。

《公司法》第二十八條規(guī)定,股東以非貨幣財產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》( 財稅[2006] 162號)第三條規(guī)定,對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此,以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,應(yīng)當(dāng)按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅,投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅。

被投資方也涉及四個稅種:

企業(yè)以其持有的房地產(chǎn)對外投資入股,被投資方涉及的稅種主要包括契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

01

一是印花稅。

《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定,同一憑證,由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)-份的,應(yīng)當(dāng)由略方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。

也就是說,以房地產(chǎn)投資入股,印花稅納稅人為簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的雙方,被投資方也應(yīng)按萬分之五的稅率繳納印花稅。

02

二是契稅。

根據(jù)契稅相關(guān)法規(guī),以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈予,依法征收契稅,納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時承受的單位和個人。因此,以房地產(chǎn)投資入股,被投資方應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

要注意的是，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財稅[2018]17號)規(guī)定,公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資,視同同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋劃轉(zhuǎn),免征契稅。

母公司以房地產(chǎn)投資子公司免征契稅,有兩個前提: -是房地產(chǎn)投資對象必須是全資子公司,即該子公司只有母公司-一個法人股東;二是母公司以房地產(chǎn)增資,不同于新設(shè)公司的投資入股,增資是對已成立公司依法增加注冊資本金的行為。

03

三是房產(chǎn)稅。

投資方以房地產(chǎn)對外投資,是以擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán),房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至被投資方,其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》( 國稅函發(fā)[1993] 368號)規(guī)定，對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險的情況,按房產(chǎn)F原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

04

四是城鎮(zhèn)土地使用稅。

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。

由于投資方以房地產(chǎn)對外投資,房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移到被投資方所有,因此被投資方應(yīng)按規(guī)定計繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

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