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不動(dòng)產(chǎn)出資需要繳納什么稅?由公司的股東會(huì)采用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資，相關(guān)的需要繳納哪些稅金呢?許多初步進(jìn)入會(huì)計(jì)行業(yè)的伙伴不清楚這部分內(nèi)容，下文是小編整理的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)出資需要繳納的稅種，希望可以對(duì)你有所幫助。

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A公司以其持有的一棟評(píng)估作價(jià)6000萬(wàn)元的房地產(chǎn),投資入股B公司,完成投資交易后, A公司就其投資行為按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目申報(bào)繳納印花稅3萬(wàn)元。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)，A公司并未申報(bào)繳納增值稅。

筆者發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中如此"大意”的企業(yè)并不在少數(shù)。那么,企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資入股,究竟涉級(jí)哪些稅收呢?

投資方涉及四個(gè)稅種:

一般來(lái)說(shuō),企業(yè)以其持有的房地產(chǎn)對(duì)外投資入股,投資方主要涉及的稅種包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅四種。

01

一是增值稅。

營(yíng)改增前,相關(guān)稅法規(guī)定,對(duì)以房地產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的,不征收營(yíng)業(yè)稅。但是,以房地產(chǎn)投資入股,不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),收取固定金額利潤(rùn)的,應(yīng)依法征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后,相關(guān)稅法對(duì)以房地產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為,并未作出特別規(guī)定。

《增值稅暫行條例》規(guī)定,

納稅人有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)繳納增值稅?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》( 財(cái)稅[2016] 36號(hào))第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí),第十一條規(guī)定,有償指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

投資企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股獲得被投資企業(yè)的股權(quán)行為,屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”,應(yīng)當(dāng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)行為征收增值稅。另外,城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加等隨增值稅而征收的附加稅費(fèi)也需一并申報(bào)繳納。

02

二是土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》( 財(cái)稅[2018] 57號(hào))的規(guī)定，一般情況下,單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

同時(shí)規(guī)定,當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的任意-方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí),以房地產(chǎn)作價(jià)投資入股,需在投資入股環(huán)節(jié)按規(guī)定繳納土地增值稅。

03

三是企業(yè)所得稅。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定,企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》( 國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào))規(guī)定,企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》( 財(cái)稅[2014] 116號(hào))規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,可在不超過(guò)5年期限內(nèi),分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額,按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

04

四是印花稅。

《公司法》第二十八條規(guī)定,股東以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》( 財(cái)稅[2006] 162號(hào))第三條規(guī)定,對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此,以房地產(chǎn)投資入股屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,應(yīng)當(dāng)按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅,投資方要按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅。

被投資方也涉及四個(gè)稅種:

企業(yè)以其持有的房地產(chǎn)對(duì)外投資入股,被投資方涉及的稅種主要包括契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

01

一是印花稅。

《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定,同一憑證,由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)-份的,應(yīng)當(dāng)由略方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。

也就是說(shuō),以房地產(chǎn)投資入股,印花稅納稅人為簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的雙方,被投資方也應(yīng)按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅。

02

二是契稅。

根據(jù)契稅相關(guān)法規(guī),以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)予,依法征收契稅,納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)承受的單位和個(gè)人。因此,以房地產(chǎn)投資入股,被投資方應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

要注意的是，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅[2018]17號(hào))規(guī)定,公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資,視同同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋劃轉(zhuǎn),免征契稅。

母公司以房地產(chǎn)投資子公司免征契稅,有兩個(gè)前提: -是房地產(chǎn)投資對(duì)象必須是全資子公司,即該子公司只有母公司-一個(gè)法人股東;二是母公司以房地產(chǎn)增資,不同于新設(shè)公司的投資入股,增資是對(duì)已成立公司依法增加注冊(cè)資本金的行為。

03

三是房產(chǎn)稅。

投資方以房地產(chǎn)對(duì)外投資,是以擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán),房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至被投資方,其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》( 國(guó)稅函發(fā)[1993] 368號(hào))規(guī)定，對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況,按房產(chǎn)F原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

04

四是城鎮(zhèn)土地使用稅。

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人,為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。

由于投資方以房地產(chǎn)對(duì)外投資,房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移到被投資方所有,因此被投資方應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

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