用戶注冊

本文講的是“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算，主要包括了：用實物安置拆遷居民的財稅處理、“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算，接下來更多具體的內(nèi)容，由小編幫大家整理出來了，感興趣的小伙們一起來看看吧，希望小編的分享可以幫助到大家。

本文講的是“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算，主要包括了：用實物安置拆遷居民的財稅處理、“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算，接下來更多具體的內(nèi)容，由小編幫大家整理出來了，感興趣的小伙們一起來看看吧，希望小編的分享可以幫助到大家。

一、用實物安置拆遷居民的財稅處理

請問：用實物安置拆遷的居民，怎么進行賬務(wù)處理，是不是還需繳營業(yè)稅??? ????答：賬務(wù)上作為非貨幣性交易處理。

營業(yè)稅的計稅營業(yè)額：面積相等的部分按成本價，超面積的部分按實際收取的價款。所得稅全部按照市場價格繳納。

拆遷者對被拆遷者的補償征稅規(guī)定如下：

(一)營業(yè)稅規(guī)定

作為拆遷者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償，實際上也發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，也應(yīng)征收營業(yè)稅。具體操作可按下文執(zhí)行，即《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]549號)規(guī)定：對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

(二)所得稅

作為拆遷者的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償，實際上是視同銷售行為，其企業(yè)所得稅的計征應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)第六條：以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)應(yīng)作為視同銷售行為收入，并應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)，其確認的方法和順序為：

1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

3、按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%)，具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

作為征地拆遷者的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此階段財務(wù)處理一般應(yīng)是：

1、取得土地使用權(quán)并支付拆遷補償費時

借：開發(fā)成本-土地開發(fā)(土地征用及拆遷補償費)

貸：預(yù)收賬款現(xiàn)金(銀行存款)

2、將開發(fā)的房屋交付被拆遷者時

借：現(xiàn)金(銀行存款)預(yù)收賬款

貸：開發(fā)產(chǎn)品

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常企業(yè)所得稅申報時，應(yīng)將市場正常售價與拆遷面積部分按成本價計算的利潤差額作為納稅調(diào)增項目;年度納稅申報時應(yīng)將拆遷補償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品以當(dāng)時正常的市場價格填列在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》第1行“銷售(營業(yè))收入”欄。

拆遷補償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品以其成本價填列在第15行“銷售(營業(yè))成本”欄

支付拆遷補償費時：

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)(土地征用及拆遷補償)

貸：預(yù)收賬款(實物補償?shù)慕痤~)

現(xiàn)金(除實物補償外的補償額)

將開發(fā)的房屋交付被拆遷者時：

借：預(yù)收賬款(房屋實物補償?shù)慕痤~)

現(xiàn)金(超過拆遷建筑面積外拆遷戶應(yīng)補交的金額)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

二、“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的一個新興行業(yè)已初具雛型，但相對于國民經(jīng)濟的其他成熟行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本費用核算，無論是國家的政策法規(guī)、會計制度，還是房地產(chǎn)行業(yè)的財會從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、水平、數(shù)量等都不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)成本費用核算的需要，這已經(jīng)成為約束房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要障礙。本文通過列舉出“動遷“項目下的房地產(chǎn)行業(yè)成本費用核算問題，一方面給予地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)決策參考;另一方面，就是希望能夠引起有關(guān)管理部門的重視，以便統(tǒng)一、細化、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的成本費用核算，推動房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

(一)“動遷回搬”項目“土地征用及遷移補償費”的核算

“動遷回搬”項目是指項目所需的土地地處舊城區(qū)需動拆遷，且用項目建成后的房屋安置動遷居民的房地產(chǎn)開發(fā)項目。對這類項目的開發(fā)成本——土地征用及遷移補償費的核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度及各級會計主管部門都沒有明確的、詳細的規(guī)定，在實踐中也是仁者見仁，智者見智。本文認為，用于安置動遷居民的房屋，不論外購房屋的購入

成本，還是自建房屋的建造成本，都應(yīng)視為取得該土地所需的費用，應(yīng)列入“開發(fā)成本(××項目)——土地遷移及補償費”科目核算。

(二)動遷用房的成本核算

目前房地產(chǎn)開發(fā)商在動遷居民時，采用最多的方式是異地安置，即從他處購入大批量動遷房用于安置動遷居民。購置大批量的動遷用房，其進價以批量購入價格計算，但動遷房的使用往往是一套一套的分配，一些大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司有時還幾個項目同時使用、分配一批動遷房，并且，許多情況下批量購入的動遷房往往是二、三、四、五樓等層次較好的房屋大部分使用完畢，而一(底樓)、六樓(頂樓)等層次較差的房屋則無人問津。但留下來的一(底樓)、六樓(頂樓)房屋的市場價一般情況下比二、三、四、五樓的市場價格要低很多。如果一(底樓)、六樓(頂樓)房屋成本也按批量進價計算，與二、三、四、五樓的房屋成本相同，從理論上講它不符合會計核算的穩(wěn)健性原則，從實際來看也不太合理。如何合理核算批量動遷房的成本，將直接影響各項目的動遷成本(土地成本)及公司資產(chǎn)負債表項目“存貨”的價值，影響公司的資產(chǎn)質(zhì)量。本文認為，批量購入動遷房的批量價格只是此批量動遷用房的市場價格的加權(quán)平均，動遷房成本核算的關(guān)鍵是必須按房屋的層次等因素調(diào)整每一套動遷房的實際購入價格，并按每一套動遷房調(diào)整后的實際購入價格核算其成本，只要每一套動遷房的成本真實、可靠，則分配進入各項目的動遷成本(土地成本)也就真實、可靠，資產(chǎn)負債表項目“存貨”的價值，也就真實、可靠。

以上即是“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算的全部內(nèi)容啦，小編就分享到這里了，相信大家對于“動遷”項目的房地產(chǎn)成本費用核算有所了解也有所掌握了，那么大家還有什么疑問的可以咨詢我們的在線答疑老師為您解答，老師會耐心的回答哦，同時還有免費的資料包和精講試聽課程可以領(lǐng)取呢，只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。