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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時(shí),已經(jīng)發(fā)生了納稅義務(wù)且已經(jīng)繳納的增值稅、土地增值稅等稅金及附加。對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)而言，非常關(guān)心的就是稅收問題了，就拿房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的所得稅扣減增值稅?下面讓小編帶著大家在下文看看吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時(shí),已經(jīng)發(fā)生了納稅義務(wù)且已經(jīng)繳納的增值稅、土地增值稅等稅金及附加。對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)而言，非常關(guān)心的就是稅收問題了，就拿房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的所得稅扣減增值稅?下面讓小編帶著大家在下文看看吧。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第九條規(guī)定:企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,不論款項(xiàng)是否收付,均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付,均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用.

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第三十一條規(guī)定:企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金,是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加.

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)增值務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))文件第十二條規(guī)定:企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、增值稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除.

根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時(shí),已經(jīng)發(fā)生了納稅義務(wù)且已經(jīng)繳納的增值稅、土地增值稅等稅金及附加,可以作為企業(yè)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的稅金進(jìn)行稅前扣除.

根據(jù)企業(yè)做帳方式的不同,實(shí)際繳納的稅金及附加企業(yè)所得稅稅前扣除的方式有兩種:

稅金已經(jīng)在當(dāng)期損益體現(xiàn)之下的扣除

企業(yè)收到未完工產(chǎn)品的"預(yù)收賬款",計(jì)提、繳納增值稅等稅金時(shí)做如下分錄:

借:主增值務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

貸:銀行存款

企業(yè)已經(jīng)在當(dāng)期損益體現(xiàn)了稅金,已經(jīng)予以了扣除.這種情況下,企業(yè)所得稅預(yù)交申報(bào)表的第5行、年度匯算申報(bào)附表3的52行第3列,填寫金額為:本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額.

公式表示為:

房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率.

稅金沒有在當(dāng)期損益體現(xiàn)之下的扣除

企業(yè)收到未完工產(chǎn)品的"預(yù)收賬款",計(jì)提、繳納稅金時(shí)做如下分錄::

借:長(zhǎng)期待攤費(fèi)用----待攤稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

貸:銀行存款

企業(yè)沒有在當(dāng)期損益扣除稅金,因此:企業(yè)所得稅預(yù)交申報(bào)表的第5行、年度匯算申報(bào)附表3的52行第3列,填寫金額為:本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額減除預(yù)交的增值稅金及附加(含土地增值稅的預(yù)交).

公式表示為:

房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的增值稅金及附加-[開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的增值稅金及附加.

認(rèn)為不能抵的依據(jù)是:

1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第十四條、第十五條、第二十二條規(guī)定,納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,無(wú)論適用哪種計(jì)稅方法,均應(yīng)按照《增值稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以對(duì)應(yīng)的方式計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.18號(hào)公告明確告知了房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款可以參與抵減的時(shí)間--項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之后.在納稅義務(wù)發(fā)生之前,該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款是處于待抵減狀態(tài)的,只有當(dāng)項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生了,項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款才能夠抵減.

2.《全面推開營(yíng)改增業(yè)務(wù)操作指引》(國(guó)家稅務(wù)總局全面推開營(yíng)改增督促落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編)一書對(duì)于"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目"的增值稅政策的解讀:"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),再計(jì)算應(yīng)納稅款,并可扣除已預(yù)繳的增值稅稅款"(該書第227頁(yè)).

3.河南省國(guó)稅局就指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定,按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅.待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅,已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減.

4.雖然增值稅是以整個(gè)納稅人為納稅主體進(jìn)行稅款抵扣、應(yīng)納稅額計(jì)算的,但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳增值稅屬于不具備增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的預(yù)繳稅款,其抵減也是有其特殊性的.目前在國(guó)稅總局層面沒有明確的說法,但可以會(huì)計(jì)處理的規(guī)定中找到,《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))中關(guān)于預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理規(guī)定,月末,企業(yè)應(yīng)將"預(yù)交增值稅"明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入"未交增值稅"明細(xì)科目,借記"應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅"科目,貸記"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目.這是針對(duì)一般企業(yè)的處理.但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后,應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目結(jié)轉(zhuǎn)至"應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅"科目.也就是說,22號(hào)文并不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅馬上在當(dāng)月應(yīng)納稅額中予以抵減,而必須等到納稅義務(wù)實(shí)際發(fā)生才可以抵減預(yù)繳增值稅.

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留預(yù)售時(shí)預(yù)繳增值稅這一特殊政策的意義,是為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期的稅款均衡入庫(kù),避免了時(shí)間上的錯(cuò)位.如果說預(yù)繳增值稅可以從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交增值稅中抵減,那么預(yù)繳增值稅就失去了應(yīng)有意義.大家可以想象下,只有在當(dāng)期預(yù)繳稅款大于當(dāng)期應(yīng)繳稅時(shí),才真實(shí)預(yù)繳的部分稅款,預(yù)繳政策才有一點(diǎn)實(shí)際作用.如果當(dāng)期預(yù)繳稅款小于當(dāng)期應(yīng)繳稅時(shí),預(yù)繳的稅款實(shí)際是應(yīng)繳稅款的一部分,預(yù)繳政策還有作用嗎?

總結(jié):未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的A項(xiàng)目的預(yù)繳稅款不可以抵減B項(xiàng)目產(chǎn)生的應(yīng)納稅額,等到A項(xiàng)目達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí),才可以抵減A項(xiàng)目的預(yù)繳稅款.當(dāng)然,這時(shí)如果B項(xiàng)目的預(yù)繳稅款有未抵減完的稅款是可以用來抵減A項(xiàng)目的,當(dāng)然,也可以抵減其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)納稅額.也就是說,未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的預(yù)繳稅款不能抵減已達(dá)到納稅義務(wù)的應(yīng)納稅款,達(dá)到納稅義務(wù)后,所有預(yù)繳稅款都可以相互抵減,沒有限制.

認(rèn)為能抵的依據(jù)是:

1.增值稅是以整個(gè)納稅人為納稅主體進(jìn)行稅款抵扣、應(yīng)納稅額計(jì)算的,既然是減除預(yù)繳稅額就應(yīng)當(dāng)允許全部減除,如果按項(xiàng)目減除,那么同一企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額是不是也應(yīng)按不同項(xiàng)目抵扣?

2.國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)中規(guī)定的,納稅義務(wù)發(fā)生后,計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.并沒有明確是抵減該項(xiàng)目的預(yù)繳稅款,那么抵減全公司的預(yù)繳稅款也是沒在問題的.

3.河北省國(guó)家稅務(wù)局就認(rèn)為,提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款.應(yīng)納稅款包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款.

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