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房地產(chǎn)利息支出如何分?jǐn)?

首先明確的是,房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得借款費用的處理與其他企業(yè)相比也具有一定的特殊性,2001年頒布的《借款費用》準(zhǔn)則也明確聲明了"該準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用"所以,對借款費用的會計處理,至今沒有相關(guān)準(zhǔn)則為依據(jù).而按照1993年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定,企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,為進(jìn)行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務(wù)費用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)的手續(xù)費等是計入當(dāng)期財務(wù)費用的.其后,財政部對此又重新進(jìn)行了規(guī)范,1999年財政部頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定:"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用,在開發(fā)產(chǎn)品完工之前,計入開發(fā)成本.開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用,計入財務(wù)費用."自此明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息資本化的問題,但我們從該條規(guī)定上來看,借款費用資本化和費用化的期間劃分已經(jīng)明確,即以產(chǎn)品完工為標(biāo)準(zhǔn).但何為"為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金"卻定義的十分模糊,這于我們在借款費用準(zhǔn)則中看到的以累計支出數(shù)為依據(jù)明確說明是不同的.

所得稅借款利息的規(guī)定

按照國稅發(fā)[2003]83號的規(guī)定,"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除."這里的規(guī)定與財務(wù)管理規(guī)定一樣,盡管用詞不盡相同,但仍然僅對期間進(jìn)行了界定,而不管是稅收規(guī)定里的"為開發(fā)產(chǎn)品"還是財務(wù)管理規(guī)定里的"為開發(fā)房地產(chǎn)",概念都是相對模糊的.當(dāng)然從稅收上來看這個問題,不同于會計上的謹(jǐn)慎原則,資本化要比費用化更符合稅收的立法原則,但卻是不符合企業(yè)利益的.另一方面,非金融機(jī)構(gòu)的借款所得稅有具體的規(guī)定:"向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出,不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予扣除":"納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的,超過部分的利息支出,不得在稅前扣除."所以,在劃分資本化和費用化之前,我們還要注意借款金額的限制.

土地增值稅借款利息的規(guī)定

按照土地增值稅暫行條例的規(guī)定:"財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除."在這里,什么樣的利息才能在計算增值稅時扣除是有了與所得稅不同的規(guī)定的.那就是,如果想據(jù)實扣除,就要符合幾個條件:一、按項目計算分?jǐn)?二、提供金融機(jī)構(gòu)證明、三、不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率.

這三個條件就明確了,向非金融機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是不能據(jù)實扣除的.如果企業(yè)有向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款,就只能按照10%的標(biāo)準(zhǔn)扣除開發(fā)費用,而不能單獨計算利息在稅前扣除.

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