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房地產(chǎn)利息支出如何分?jǐn)?

首先明確的是,房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得借款費(fèi)用的處理與其他企業(yè)相比也具有一定的特殊性,2001年頒布的《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則也明確聲明了"該準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用"所以,對(duì)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理,至今沒(méi)有相關(guān)準(zhǔn)則為依據(jù).而按照1993年《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定,企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等是計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的.其后,財(cái)政部對(duì)此又重新進(jìn)行了規(guī)范,1999年財(cái)政部頒發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定:"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前,計(jì)入開(kāi)發(fā)成本.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用."自此明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息資本化的問(wèn)題,但我們從該條規(guī)定上來(lái)看,借款費(fèi)用資本化和費(fèi)用化的期間劃分已經(jīng)明確,即以產(chǎn)品完工為標(biāo)準(zhǔn).但何為"為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金"卻定義的十分模糊,這于我們?cè)诮杩钯M(fèi)用準(zhǔn)則中看到的以累計(jì)支出數(shù)為依據(jù)明確說(shuō)明是不同的.

所得稅借款利息的規(guī)定

按照國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)的規(guī)定,"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中;如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除."這里的規(guī)定與財(cái)務(wù)管理規(guī)定一樣,盡管用詞不盡相同,但仍然僅對(duì)期間進(jìn)行了界定,而不管是稅收規(guī)定里的"為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品"還是財(cái)務(wù)管理規(guī)定里的"為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)",概念都是相對(duì)模糊的.當(dāng)然從稅收上來(lái)看這個(gè)問(wèn)題,不同于會(huì)計(jì)上的謹(jǐn)慎原則,資本化要比費(fèi)用化更符合稅收的立法原則,但卻是不符合企業(yè)利益的.另一方面,非金融機(jī)構(gòu)的借款所得稅有具體的規(guī)定:"向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出,不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予扣除":"納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的,超過(guò)部分的利息支出,不得在稅前扣除."所以,在劃分資本化和費(fèi)用化之前,我們還要注意借款金額的限制.

土地增值稅借款利息的規(guī)定

按照土地增值稅暫行條例的規(guī)定:"財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除."在這里,什么樣的利息才能在計(jì)算增值稅時(shí)扣除是有了與所得稅不同的規(guī)定的.那就是,如果想據(jù)實(shí)扣除,就要符合幾個(gè)條件:一、按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?二、提供金融機(jī)構(gòu)證明、三、不能超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率.

這三個(gè)條件就明確了,向非金融機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是不能據(jù)實(shí)扣除的.如果企業(yè)有向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款,就只能按照10%的標(biāo)準(zhǔn)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用,而不能單獨(dú)計(jì)算利息在稅前扣除.

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