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對于房地產(chǎn)都不陌生，都很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是越來越好，當然中間的利潤也很大，利潤大了當然風險也很大。那么房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風險有哪些呢?由小編帶著大家一起到文章中看看吧。

對于房地產(chǎn)都不陌生，都很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是越來越好，當然中間的利潤也很大，利潤大了當然風險也很大。那么房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風險有哪些呢?由小編帶著大家一起到文章中看看吧。

房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風險有哪些?

鑒于企業(yè)所得稅法實施條例對業(yè)務招待費扣除限額的規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務模式的特殊性,導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進入預售階段以前,業(yè)務招待費的稅前扣除限額始終為零,匯算審核中我們發(fā)現(xiàn),部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取適用國家稅務總局公告2012年第15號關(guān)于籌辦費的稅前扣除政策,即按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費,從而規(guī)避取得銷售收入前業(yè)務招待費的全額調(diào)增.

籌建期的截止時間如何確認?

根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,籌建期,是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè))之日的期間.而對于開始生產(chǎn)經(jīng)營之日的界定,目前會計制度和稅法對其均無明確規(guī)定.

在新企業(yè)所得稅法實施之前,可參考《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[1995]153號)第二條規(guī)定:專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資,應以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日.如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日.

而新企業(yè)所得稅法實施之后,僅有部分地方稅務機關(guān)對籌建期的界定問題進行了答復,口徑不一,收集整理如下:

按照實質(zhì)重于形式的去判斷,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以以第一個開發(fā)項目打下第一根樁基判斷為籌建期的結(jié)束.

房地產(chǎn)企業(yè)籌建期結(jié)束日不得遲于首個開工項目領(lǐng)取《施工許可證》之日.

企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費、廣告費應累計,在取得第一筆銷售收入的當年,按照稅法的有關(guān)規(guī)定進行計算扣除.

風險提示:鑒于目前河南省稅務局并未對籌建期的界定問題做出明確答復,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際經(jīng)營情況分析確認實際開始生產(chǎn)經(jīng)營的時間,具體執(zhí)行口徑還需各項目公司與主管稅務機關(guān)溝通并達成一致意見.

籌建期的業(yè)務招待費如何扣除?

根據(jù)我們對相關(guān)政策的梳理和分析,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用籌辦期業(yè)務招待費稅前扣除原則時,應注意以下三個問題:

如實核算并恰當歸集籌辦期間發(fā)生的有關(guān)費用支出

根據(jù)《企業(yè)會計準則應用指南附錄-會計科目和主要賬務處理》("管理費用"科目)規(guī)定,企業(yè)在籌建期間發(fā)生的人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等,在實際發(fā)生時,借記"管理費用"(開辦費)科目,貸記"銀行存款"等科目.企業(yè)應如實核算籌建期間各項支出,準確確認并計量"開辦費"項目.

風險提示:開辦費新舊會計制度的變化,導致會計制度與現(xiàn)行企業(yè)所得稅法存在稅會差異,匯算時應特別注意上述差異,并進行相應納稅調(diào)整.

企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度

適用國家稅務總局公告2012年第15號的前提是企業(yè)處于籌辦期間,根據(jù)《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第七條的規(guī)定,企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度,為開始計算企業(yè)損益的年度.企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出,不得計算為當期的虧損.

風險提示:若企業(yè)直接將相關(guān)成本費用計入當期損益,計算各年度虧損并進行所得稅匯算,就會與籌辦期費用的所得稅處理原則產(chǎn)生沖突,無法適用籌辦期間招待費的稅前扣除政策.

合理選擇籌辦費的扣除方法

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函〔2009〕98號)第九條的規(guī)定,新稅法中開(籌)辦費未明確列作長期待攤費用,企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除,也可自支出發(fā)生月份次月起,分期攤銷,攤銷年限不低于3年,一經(jīng)選定,不得改變.

風險提示:籌辦費的稅前扣除方法只有上述2種口徑,且只能選擇一種采用,實務中存在企業(yè)在取得銷售收入前,每年按照各年業(yè)務招待費實際發(fā)生額的60%進行稅前扣除的做法不符合稅法的有關(guān)規(guī)定,存在較高的稅務風險.

借款費用的稅前扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè),經(jīng)常涉及借款費用的稅務處理,不同稅種對利息的稅前扣除又有著細微的差異,為此我們對不同稅種的借款費用稅務處理原則進行了梳理,結(jié)果如下表.

對于借款經(jīng)營的稅務處理,提請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注以下事項:

必須取得合法有效的稅前扣除憑證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的對外借款利息,應分別不同情況處理:

(1)向金融企業(yè)借款發(fā)生的利息支出,該金融企業(yè)開具的符合規(guī)定的發(fā)票.

(2)向非金融企業(yè)或個人借款而發(fā)生的利息支出,須取得付款單據(jù)和符合規(guī)定的發(fā)票,輔以借款合同(協(xié)議);在首次支付利息并進行稅前扣除時,應提供"金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明",以證明利息支出的合理性.

(3)為向金融企業(yè)或非金融企業(yè)借款而支付的融資服務費、融資顧問費、投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等,應取得符合規(guī)定的發(fā)票.

(4)在符合規(guī)定的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中,資金使用單位向企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司(統(tǒng)借方)支付的利息,應取得統(tǒng)借方開具的符合規(guī)定的免稅發(fā)票.

準確把握企業(yè)所得稅對金融企業(yè)的界定和利息的扣除限額

根據(jù)國家稅務總局公告2011年第34號的規(guī)定,作為稅前扣除憑證之一的"金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明"中,應包括在簽訂該借款合同當時,本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況.該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè),包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構(gòu)."同期同類貸款利率"是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下,金融企業(yè)提供貸款的利率.既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率,也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率.

關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無償占用資金的稅務風險

作為集團性企業(yè),為了充分有效、最大程度發(fā)揮整個集團資金使用價值,降低集團企業(yè)融資成本,較大的企業(yè)集團往往建立資金池,或者成立財務公司,集團內(nèi)單位所有資金統(tǒng)一調(diào)度管理,將多余資金用于急需資金的企業(yè)和有重大投資項目規(guī)劃的企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè),資金相互調(diào)度使用,雖有效降低了融資成本,但是產(chǎn)生了稅務風險.主要體現(xiàn)在增值稅和企業(yè)所得稅兩個方面:

(1)增值稅的視同銷售與免稅優(yōu)惠的適用

營改增后,無論是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間,關(guān)系企業(yè)還是非關(guān)聯(lián)、非關(guān)系企業(yè)之間,只要相互無償提供資金服務,在增值稅上,均需要視同銷售繳納增值稅.對于集團企業(yè),可以適用以下免稅政策:

《財政部稅務總局關(guān)于明確養(yǎng)老機構(gòu)免征增值稅等政策的通知》(財稅〔2019〕20號)第三條:"自2019年2月1日至2020年12月31日,對企業(yè)集團內(nèi)單位(含企業(yè)集團)之間的資金無償借貸行為,免征增值稅."

(2)企業(yè)所得稅稅前扣除的風險

企業(yè)將銀行貸款無償轉(zhuǎn)借他人使用而向銀行支付的利息費用不得稅前扣除.企業(yè)將銀行借款無償轉(zhuǎn)借他人,實質(zhì)上是將企業(yè)獲得的利益轉(zhuǎn)贈他人的一種行為,因此企業(yè)將銀行借款無償讓渡給另一家企業(yè)使用,所支付的利息與企業(yè)取得收入無關(guān),應調(diào)增應稅所得額.

風險提示:關(guān)聯(lián)方之間無償資金借貸行為雖然有增值稅免稅政策,但上述優(yōu)惠僅適用于企業(yè)集團,其他非企業(yè)集團的關(guān)聯(lián)企業(yè)、關(guān)系企業(yè)之間的資金借貸,仍視同銷售要繳納增值稅.此外,企業(yè)所得稅對無償讓渡給其他企業(yè)使用的資金產(chǎn)生的利息,則視為與企業(yè)取得收入無關(guān)的支出,不得在企業(yè)所得稅稅前扣除.

我們建議,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團母公司應按照《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》(工商企字〔1998〕第59號)和國市監(jiān)企注〔2018〕139號文件的規(guī)定,將企業(yè)集團名稱及集團成員信息通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示.

在做好集團信用信息公示的基礎(chǔ)上,應盡量避免集團內(nèi)部企業(yè)之間資金的無償占用,關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金拆借,應本著獨立交易原則進行,為了降低稅負,可比照統(tǒng)借統(tǒng)還的政策規(guī)定享受增值稅的稅收優(yōu)惠,取得免稅發(fā)票后,相關(guān)支出又能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除,降低稅負的同時規(guī)避了企業(yè)所得稅納稅調(diào)整的風險.

集團企業(yè)之間支付的管理費的稅前扣除

根據(jù)《關(guān)于母子公司間提供服務支付費用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國稅發(fā)〔2008〕86號)的有關(guān)規(guī)定:

母公司為其子公司(以下簡稱子公司)提供各種服務而發(fā)生的費用,應按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務的價格,作為企業(yè)正常的勞務費用進行稅務處理.母子公司未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取價款的,稅務機關(guān)有權(quán)予以調(diào)整.母公司以管理費形式向子公司提取費用,子公司因此支付給母公司的管理費,不得在稅前扣除.

風險提示:子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務費用,應向主管稅務機關(guān)提供與母公司簽訂的服務合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費用相關(guān)的材料.不能提供相關(guān)材料的,支付的服務費用不得稅前扣除.

老帶新及內(nèi)部推薦客戶獎勵的稅務風險

對于"老帶新"及企業(yè)內(nèi)部員工推薦客戶獎勵,應關(guān)注以下幾個方面:

1、注意區(qū)分手續(xù)費及傭金與業(yè)務提成

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)的規(guī)定,傭金和手續(xù)費指的是支付給具有合法經(jīng)營資格中介服務機構(gòu)或個人,不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人.對于支付給本單位員工的推薦客戶獎勵,本質(zhì)上屬于工資薪酬范疇,應并入該員工當月工資、薪金,按規(guī)定代扣代繳個人所得稅之后,作為職工薪酬稅前扣除,不能作為傭金支出在稅前扣除.

2、注意銷售傭金的稅前扣除限額計算口徑

除保險企業(yè)以外的其他企業(yè),應當以企業(yè)簽訂的每份合同或者服務協(xié)議金額為基礎(chǔ)分別計算,不能以企業(yè)當年稅法收入總額或者會計收入總額為基礎(chǔ)核算,每項不超過合同金額的5%以內(nèi)允許稅前扣除,超過部分不允許稅前扣除,應進行納稅調(diào)整.

職工宿舍支出的稅務風險

根據(jù)《增值稅暫行條例》第十條規(guī)定,用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣.

實務中我們發(fā)現(xiàn),部分企業(yè)職工宿舍的房租、家具、水電費的進項稅額未按規(guī)定做轉(zhuǎn)出處理,除此之外,還存在企業(yè)未按規(guī)定將職工宿舍的有關(guān)支出作為福利費歸集,導致在計算職工福利費稅前扣除的稅收金額時,福利費賬載金額小于實際發(fā)生額,在福利費超出稅前扣除限額的情況下,會多扣福利費,少交企業(yè)所得稅.

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