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對于房地產(chǎn)都不陌生，都很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是越來越好，當(dāng)然中間的利潤也很大，利潤大了當(dāng)然風(fēng)險也很大。那么房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險有哪些呢?由小編帶著大家一起到文章中看看吧。

對于房地產(chǎn)都不陌生，都很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是越來越好，當(dāng)然中間的利潤也很大，利潤大了當(dāng)然風(fēng)險也很大。那么房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險有哪些呢?由小編帶著大家一起到文章中看看吧。

房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險有哪些?

鑒于企業(yè)所得稅法實施條例對業(yè)務(wù)招待費扣除限額的規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式的特殊性,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進入預(yù)售階段以前,業(yè)務(wù)招待費的稅前扣除限額始終為零,匯算審核中我們發(fā)現(xiàn),部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取適用國家稅務(wù)總局公告2012年第15號關(guān)于籌辦費的稅前扣除政策,即按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費,從而規(guī)避取得銷售收入前業(yè)務(wù)招待費的全額調(diào)增.

籌建期的截止時間如何確認?

根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,籌建期,是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè))之日的期間.而對于開始生產(chǎn)經(jīng)營之日的界定,目前會計制度和稅法對其均無明確規(guī)定.

在新企業(yè)所得稅法實施之前,可參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[1995]153號)第二條規(guī)定:專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資,應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日.如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日.

而新企業(yè)所得稅法實施之后,僅有部分地方稅務(wù)機關(guān)對籌建期的界定問題進行了答復(fù),口徑不一,收集整理如下:

按照實質(zhì)重于形式的去判斷,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以以第一個開發(fā)項目打下第一根樁基判斷為籌建期的結(jié)束.

房地產(chǎn)企業(yè)籌建期結(jié)束日不得遲于首個開工項目領(lǐng)取《施工許可證》之日.

企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費、廣告費應(yīng)累計,在取得第一筆銷售收入的當(dāng)年,按照稅法的有關(guān)規(guī)定進行計算扣除.

風(fēng)險提示:鑒于目前河南省稅務(wù)局并未對籌建期的界定問題做出明確答復(fù),建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際經(jīng)營情況分析確認實際開始生產(chǎn)經(jīng)營的時間,具體執(zhí)行口徑還需各項目公司與主管稅務(wù)機關(guān)溝通并達成一致意見.

籌建期的業(yè)務(wù)招待費如何扣除?

根據(jù)我們對相關(guān)政策的梳理和分析,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用籌辦期業(yè)務(wù)招待費稅前扣除原則時,應(yīng)注意以下三個問題:

如實核算并恰當(dāng)歸集籌辦期間發(fā)生的有關(guān)費用支出

根據(jù)《企業(yè)會計準則應(yīng)用指南附錄-會計科目和主要賬務(wù)處理》("管理費用"科目)規(guī)定,企業(yè)在籌建期間發(fā)生的人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等,在實際發(fā)生時,借記"管理費用"(開辦費)科目,貸記"銀行存款"等科目.企業(yè)應(yīng)如實核算籌建期間各項支出,準確確認并計量"開辦費"項目.

風(fēng)險提示:開辦費新舊會計制度的變化,導(dǎo)致會計制度與現(xiàn)行企業(yè)所得稅法存在稅會差異,匯算時應(yīng)特別注意上述差異,并進行相應(yīng)納稅調(diào)整.

企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度

適用國家稅務(wù)總局公告2012年第15號的前提是企業(yè)處于籌辦期間,根據(jù)《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第七條的規(guī)定,企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度,為開始計算企業(yè)損益的年度.企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出,不得計算為當(dāng)期的虧損.

風(fēng)險提示:若企業(yè)直接將相關(guān)成本費用計入當(dāng)期損益,計算各年度虧損并進行所得稅匯算,就會與籌辦期費用的所得稅處理原則產(chǎn)生沖突,無法適用籌辦期間招待費的稅前扣除政策.

合理選擇籌辦費的扣除方法

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》(國稅函〔2009〕98號)第九條的規(guī)定,新稅法中開(籌)辦費未明確列作長期待攤費用,企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除,也可自支出發(fā)生月份次月起,分期攤銷,攤銷年限不低于3年,一經(jīng)選定,不得改變.

風(fēng)險提示:籌辦費的稅前扣除方法只有上述2種口徑,且只能選擇一種采用,實務(wù)中存在企業(yè)在取得銷售收入前,每年按照各年業(yè)務(wù)招待費實際發(fā)生額的60%進行稅前扣除的做法不符合稅法的有關(guān)規(guī)定,存在較高的稅務(wù)風(fēng)險.

借款費用的稅前扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè),經(jīng)常涉及借款費用的稅務(wù)處理,不同稅種對利息的稅前扣除又有著細微的差異,為此我們對不同稅種的借款費用稅務(wù)處理原則進行了梳理,結(jié)果如下表.

對于借款經(jīng)營的稅務(wù)處理,提請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注以下事項:

必須取得合法有效的稅前扣除憑證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的對外借款利息,應(yīng)分別不同情況處理:

(1)向金融企業(yè)借款發(fā)生的利息支出,該金融企業(yè)開具的符合規(guī)定的發(fā)票.

(2)向非金融企業(yè)或個人借款而發(fā)生的利息支出,須取得付款單據(jù)和符合規(guī)定的發(fā)票,輔以借款合同(協(xié)議);在首次支付利息并進行稅前扣除時,應(yīng)提供"金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明",以證明利息支出的合理性.

(3)為向金融企業(yè)或非金融企業(yè)借款而支付的融資服務(wù)費、融資顧問費、投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等,應(yīng)取得符合規(guī)定的發(fā)票.

(4)在符合規(guī)定的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中,資金使用單位向企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司(統(tǒng)借方)支付的利息,應(yīng)取得統(tǒng)借方開具的符合規(guī)定的免稅發(fā)票.

準確把握企業(yè)所得稅對金融企業(yè)的界定和利息的扣除限額

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2011年第34號的規(guī)定,作為稅前扣除憑證之一的"金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明"中,應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時,本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況.該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè),包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)."同期同類貸款利率"是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下,金融企業(yè)提供貸款的利率.既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率,也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率.

關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無償占用資金的稅務(wù)風(fēng)險

作為集團性企業(yè),為了充分有效、最大程度發(fā)揮整個集團資金使用價值,降低集團企業(yè)融資成本,較大的企業(yè)集團往往建立資金池,或者成立財務(wù)公司,集團內(nèi)單位所有資金統(tǒng)一調(diào)度管理,將多余資金用于急需資金的企業(yè)和有重大投資項目規(guī)劃的企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè),資金相互調(diào)度使用,雖有效降低了融資成本,但是產(chǎn)生了稅務(wù)風(fēng)險.主要體現(xiàn)在增值稅和企業(yè)所得稅兩個方面:

(1)增值稅的視同銷售與免稅優(yōu)惠的適用

營改增后,無論是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間,關(guān)系企業(yè)還是非關(guān)聯(lián)、非關(guān)系企業(yè)之間,只要相互無償提供資金服務(wù),在增值稅上,均需要視同銷售繳納增值稅.對于集團企業(yè),可以適用以下免稅政策:

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機構(gòu)免征增值稅等政策的通知》(財稅〔2019〕20號)第三條:"自2019年2月1日至2020年12月31日,對企業(yè)集團內(nèi)單位(含企業(yè)集團)之間的資金無償借貸行為,免征增值稅."

(2)企業(yè)所得稅稅前扣除的風(fēng)險

企業(yè)將銀行貸款無償轉(zhuǎn)借他人使用而向銀行支付的利息費用不得稅前扣除.企業(yè)將銀行借款無償轉(zhuǎn)借他人,實質(zhì)上是將企業(yè)獲得的利益轉(zhuǎn)贈他人的一種行為,因此企業(yè)將銀行借款無償讓渡給另一家企業(yè)使用,所支付的利息與企業(yè)取得收入無關(guān),應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得額.

風(fēng)險提示:關(guān)聯(lián)方之間無償資金借貸行為雖然有增值稅免稅政策,但上述優(yōu)惠僅適用于企業(yè)集團,其他非企業(yè)集團的關(guān)聯(lián)企業(yè)、關(guān)系企業(yè)之間的資金借貸,仍視同銷售要繳納增值稅.此外,企業(yè)所得稅對無償讓渡給其他企業(yè)使用的資金產(chǎn)生的利息,則視為與企業(yè)取得收入無關(guān)的支出,不得在企業(yè)所得稅稅前扣除.

我們建議,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團母公司應(yīng)按照《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》(工商企字〔1998〕第59號)和國市監(jiān)企注〔2018〕139號文件的規(guī)定,將企業(yè)集團名稱及集團成員信息通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示.

在做好集團信用信息公示的基礎(chǔ)上,應(yīng)盡量避免集團內(nèi)部企業(yè)之間資金的無償占用,關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金拆借,應(yīng)本著獨立交易原則進行,為了降低稅負,可比照統(tǒng)借統(tǒng)還的政策規(guī)定享受增值稅的稅收優(yōu)惠,取得免稅發(fā)票后,相關(guān)支出又能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除,降低稅負的同時規(guī)避了企業(yè)所得稅納稅調(diào)整的風(fēng)險.

集團企業(yè)之間支付的管理費的稅前扣除

根據(jù)《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國稅發(fā)〔2008〕86號)的有關(guān)規(guī)定:

母公司為其子公司(以下簡稱子公司)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用,應(yīng)按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價格,作為企業(yè)正常的勞務(wù)費用進行稅務(wù)處理.母子公司未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取價款的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)予以調(diào)整.母公司以管理費形式向子公司提取費用,子公司因此支付給母公司的管理費,不得在稅前扣除.

風(fēng)險提示:子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費用,應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費用相關(guān)的材料.不能提供相關(guān)材料的,支付的服務(wù)費用不得稅前扣除.

老帶新及內(nèi)部推薦客戶獎勵的稅務(wù)風(fēng)險

對于"老帶新"及企業(yè)內(nèi)部員工推薦客戶獎勵,應(yīng)關(guān)注以下幾個方面:

1、注意區(qū)分手續(xù)費及傭金與業(yè)務(wù)提成

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)的規(guī)定,傭金和手續(xù)費指的是支付給具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人,不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人.對于支付給本單位員工的推薦客戶獎勵,本質(zhì)上屬于工資薪酬范疇,應(yīng)并入該員工當(dāng)月工資、薪金,按規(guī)定代扣代繳個人所得稅之后,作為職工薪酬稅前扣除,不能作為傭金支出在稅前扣除.

2、注意銷售傭金的稅前扣除限額計算口徑

除保險企業(yè)以外的其他企業(yè),應(yīng)當(dāng)以企業(yè)簽訂的每份合同或者服務(wù)協(xié)議金額為基礎(chǔ)分別計算,不能以企業(yè)當(dāng)年稅法收入總額或者會計收入總額為基礎(chǔ)核算,每項不超過合同金額的5%以內(nèi)允許稅前扣除,超過部分不允許稅前扣除,應(yīng)進行納稅調(diào)整.

職工宿舍支出的稅務(wù)風(fēng)險

根據(jù)《增值稅暫行條例》第十條規(guī)定,用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣.

實務(wù)中我們發(fā)現(xiàn),部分企業(yè)職工宿舍的房租、家具、水電費的進項稅額未按規(guī)定做轉(zhuǎn)出處理,除此之外,還存在企業(yè)未按規(guī)定將職工宿舍的有關(guān)支出作為福利費歸集,導(dǎo)致在計算職工福利費稅前扣除的稅收金額時,福利費賬載金額小于實際發(fā)生額,在福利費超出稅前扣除限額的情況下,會多扣福利費,少交企業(yè)所得稅.

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