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對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的會計來說，非常關(guān)心的問題就是稅收了，比如房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅扣減增值稅嗎?更多具體增值稅內(nèi)容，下面由小編幫大家整理在下文了，大家一起來看看吧。

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的會計來說，非常關(guān)心的問題就是稅收了，比如房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅扣減增值稅嗎?更多具體增值稅內(nèi)容，下面由小編幫大家整理在下文了，大家一起來看看吧。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第九條規(guī)定:企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,不論款項(xiàng)是否收付,均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付,均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用.

《中華人民共和國企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第三十一條規(guī)定:企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金,是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加.

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)增值務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)文件第十二條規(guī)定:企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、增值稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除.

根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時,已經(jīng)發(fā)生了納稅義務(wù)且已經(jīng)繳納的增值稅、土地增值稅等稅金及附加,可以作為企業(yè)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的稅金進(jìn)行稅前扣除.

根據(jù)企業(yè)做帳方式的不同,實(shí)際繳納的稅金及附加企業(yè)所得稅稅前扣除的方式有兩種:

稅金已經(jīng)在當(dāng)期損益體現(xiàn)之下的扣除

企業(yè)收到未完工產(chǎn)品的"預(yù)收賬款",計提、繳納增值稅等稅金時做如下分錄:

借:主增值務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

貸:銀行存款

企業(yè)已經(jīng)在當(dāng)期損益體現(xiàn)了稅金,已經(jīng)予以了扣除.這種情況下,企業(yè)所得稅預(yù)交申報表的第5行、年度匯算申報附表3的52行第3列,填寫金額為:本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額.

公式表示為:

房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率.

稅金沒有在當(dāng)期損益體現(xiàn)之下的扣除

企業(yè)收到未完工產(chǎn)品的"預(yù)收賬款",計提、繳納稅金時做如下分錄::

借:長期待攤費(fèi)用----待攤稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅

貸:銀行存款

企業(yè)沒有在當(dāng)期損益扣除稅金,因此:企業(yè)所得稅預(yù)交申報表的第5行、年度匯算申報附表3的52行第3列,填寫金額為:本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額減除預(yù)交的增值稅金及附加(含土地增值稅的預(yù)交).

公式表示為:

房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的增值稅金及附加-[開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的增值稅金及附加.

認(rèn)為不能抵的依據(jù)是:

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第十四條、第十五條、第二十二條規(guī)定,納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,無論適用哪種計稅方法,均應(yīng)按照《增值稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以對應(yīng)的方式計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.18號公告明確告知了房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款可以參與抵減的時間--項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之后.在納稅義務(wù)發(fā)生之前,該項(xiàng)目對應(yīng)的預(yù)繳稅款是處于待抵減狀態(tài)的,只有當(dāng)項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生了,項(xiàng)目對應(yīng)的預(yù)繳稅款才能夠抵減.

2.《全面推開營改增業(yè)務(wù)操作指引》(國家稅務(wù)總局全面推開營改增督促落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編)一書對于"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目"的增值稅政策的解讀:"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,待納稅義務(wù)發(fā)生時,再計算應(yīng)納稅款,并可扣除已預(yù)繳的增值稅稅款"(該書第227頁).

3.河南省國稅局就指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定,按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅.待納稅義務(wù)發(fā)生時,應(yīng)按取得的全部價款和價外費(fèi)用,依據(jù)其適用的計稅方法計算申報應(yīng)納增值稅,已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減.

4.雖然增值稅是以整個納稅人為納稅主體進(jìn)行稅款抵扣、應(yīng)納稅額計算的,但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳增值稅屬于不具備增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的預(yù)繳稅款,其抵減也是有其特殊性的.目前在國稅總局層面沒有明確的說法,但可以會計處理的規(guī)定中找到,《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)中關(guān)于預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理規(guī)定,月末,企業(yè)應(yīng)將"預(yù)交增值稅"明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入"未交增值稅"明細(xì)科目,借記"應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅"科目,貸記"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目.這是針對一般企業(yè)的處理.但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后,應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從"應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅"科目結(jié)轉(zhuǎn)至"應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅"科目.也就是說,22號文并不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅馬上在當(dāng)月應(yīng)納稅額中予以抵減,而必須等到納稅義務(wù)實(shí)際發(fā)生才可以抵減預(yù)繳增值稅.

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留預(yù)售時預(yù)繳增值稅這一特殊政策的意義,是為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期的稅款均衡入庫,避免了時間上的錯位.如果說預(yù)繳增值稅可以從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交增值稅中抵減,那么預(yù)繳增值稅就失去了應(yīng)有意義.大家可以想象下,只有在當(dāng)期預(yù)繳稅款大于當(dāng)期應(yīng)繳稅時,才真實(shí)預(yù)繳的部分稅款,預(yù)繳政策才有一點(diǎn)實(shí)際作用.如果當(dāng)期預(yù)繳稅款小于當(dāng)期應(yīng)繳稅時,預(yù)繳的稅款實(shí)際是應(yīng)繳稅款的一部分,預(yù)繳政策還有作用嗎?

總結(jié):未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間的A項(xiàng)目的預(yù)繳稅款不可以抵減B項(xiàng)目產(chǎn)生的應(yīng)納稅額,等到A項(xiàng)目達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生進(jìn)行納稅申報時,才可以抵減A項(xiàng)目的預(yù)繳稅款.當(dāng)然,這時如果B項(xiàng)目的預(yù)繳稅款有未抵減完的稅款是可以用來抵減A項(xiàng)目的,當(dāng)然,也可以抵減其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)納稅額.也就是說,未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間的預(yù)繳稅款不能抵減已達(dá)到納稅義務(wù)的應(yīng)納稅款,達(dá)到納稅義務(wù)后,所有預(yù)繳稅款都可以相互抵減,沒有限制.

認(rèn)為能抵的依據(jù)是:

1.增值稅是以整個納稅人為納稅主體進(jìn)行稅款抵扣、應(yīng)納稅額計算的,既然是減除預(yù)繳稅額就應(yīng)當(dāng)允許全部減除,如果按項(xiàng)目減除,那么同一企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額是不是也應(yīng)按不同項(xiàng)目抵扣?

2.國家稅務(wù)總局公告2016年第18號中規(guī)定的,納稅義務(wù)發(fā)生后,計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅.并沒有明確是抵減該項(xiàng)目的預(yù)繳稅款,那么抵減全公司的預(yù)繳稅款也是沒在問題的.

3.河北省國家稅務(wù)局就認(rèn)為,提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款.應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款.

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個項(xiàng)目,其中A項(xiàng)目適用簡易計稅方法,B、C項(xiàng)目適用一般計稅方法.2017年7月,三個項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價款1億元,分別預(yù)繳增值稅300萬元,共預(yù)繳增值稅900萬元.2017年8月,B項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時間,當(dāng)月計算出應(yīng)納稅額為1000萬元,此時抵減全部預(yù)繳增值稅后,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報表》主表第19行"應(yīng)納稅額"欄次,填報1000萬元,第24行"應(yīng)納稅額合計"填報1000萬元,第28行"分次預(yù)繳稅額"填報900萬元,第34行"本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額"填報100萬元.

按照河北省國稅局的這個解答,A項(xiàng)目和C項(xiàng)目雖然沒有達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間,但是其預(yù)繳的增值稅也可以用于抵減B項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間情況下計算出來的應(yīng)交增值稅款.換句話說,河北省國稅局認(rèn)為在增值稅政策中并不要求A項(xiàng)目和C項(xiàng)目在達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間后才可以抵減其預(yù)繳的稅款.

4.湖北省的規(guī)定是可以抵減當(dāng)期或以后期的應(yīng)繳的增值稅.湖北省營改增問題集(發(fā)布日期:2017-12-29)42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款,為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng),但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅后,如納稅申報的所屬期為預(yù)收款的當(dāng)期或者以后期的,其預(yù)繳稅款可用來抵繳納稅申報應(yīng)繳納增值稅.

總結(jié):抵減預(yù)繳稅款不受納稅義務(wù)發(fā)生時間的限制,當(dāng)期預(yù)繳的稅款可以抵減當(dāng)期及以后各期的應(yīng)納增值稅稅款。

這就是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅扣減增值稅嗎全部內(nèi)容啦，小編就分享到這里了，相信大家對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅扣減增值稅內(nèi)容有所了解有所掌握了，那么大家還有什么疑問可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會耐心的回答哦，同時我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。