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土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部份，而對于土地成本的確認和計量，則直接影響著開發(fā)企業(yè)相關(guān)稅收(增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅)的計算。那房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地怎么入土地成本呢?作為房地產(chǎn)行業(yè)會計一起來了解了解吧。

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不同稅種關(guān)于土地取得成本的確認和計量

對照上述規(guī)定，雖然不同稅種中土地成本都包含地價及折遷補償費，但在不同稅種中地價的扣除項目又有著不同的內(nèi)容。如增值稅中扣除的土地價款僅指向政府部門支付的支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益和向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，不含向其它單位或個人取得土地支付的價款及相關(guān)稅費。而土地增值稅的土地扣除項目范圍與企業(yè)所得稅相比，則不含土地閑置費及市政配套費支出。

同時，無論是在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，其土地價款支出都要求取得能證明其真實有效性的合法憑證作為稅收扣除的憑證。

不同稅種下土地成本的計算和扣除

以下結(jié)合案例并對照現(xiàn)行稅法相關(guān)規(guī)定，就土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計算中的分攤和扣除作一簡析：

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司(一般納稅人)，2016年2月在取得的8000平方米的土地上進行房屋開發(fā)，分二期開發(fā)。土地成本17010萬元(含土地出讓金及拆遷補償費)，規(guī)劃建筑總面積37400平方米。一期建造6+1型多層住宅9600平方米，占地面積(含小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公攤面積)2600平方米，符合簡易計稅條件，實行簡易計稅;二期建造30層型高層住宅18000平方米，占地面積2200平方米，采用一般計稅方式;項目配套建設(shè)學校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有關(guān)部門。(為簡化計算，本例假設(shè)企業(yè)以分期項目作為土地增值稅清算項目和企業(yè)所得稅成本核算對象)

增值稅：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的計算中，對于簡易計稅項目，無需考慮土地價款。一般計稅方法計稅的，土地價款作為銷售收入的扣除項。

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

二期總計可扣除土地價款：17010*18000/(9600+18000)=11088萬元。企業(yè)應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款中二期分攤的可扣除土地價款11088萬元。

假設(shè)二期項目本期銷售面積4000平方米

則本期增值稅收入可扣除土地價款=17010*4000/(9600+18000)=2465.22萬元。

由上可見，由于各種種規(guī)定的不同，造成土地成本在不同稅種間的歸集和分配也各不相同，并直接影響著相關(guān)稅種的計算。建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴格對照相關(guān)規(guī)定，并建立完善分稅種的輔助帳和臺帳，確保土地成本的準確核算，及時防范和規(guī)避涉稅風險。

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