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土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部份，而對(duì)于土地成本的確認(rèn)和計(jì)量，則直接影響著開發(fā)企業(yè)相關(guān)稅收(增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅)的計(jì)算。那房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地怎么入土地成本呢?作為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)一起來了解了解吧。

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部份，而對(duì)于土地成本的確認(rèn)和計(jì)量，則直接影響著開發(fā)企業(yè)相關(guān)稅收(增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅)的計(jì)算。那房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地怎么入土地成本呢?作為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)一起來了解了解吧。

不同稅種關(guān)于土地取得成本的確認(rèn)和計(jì)量

對(duì)照上述規(guī)定，雖然不同稅種中土地成本都包含地價(jià)及折遷補(bǔ)償費(fèi)，但在不同稅種中地價(jià)的扣除項(xiàng)目又有著不同的內(nèi)容。如增值稅中扣除的土地價(jià)款僅指向政府部門支付的支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益和向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，不含向其它單位或個(gè)人取得土地支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)。而土地增值稅的土地扣除項(xiàng)目范圍與企業(yè)所得稅相比，則不含土地閑置費(fèi)及市政配套費(fèi)支出。

同時(shí)，無論是在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，其土地價(jià)款支出都要求取得能證明其真實(shí)有效性的合法憑證作為稅收扣除的憑證。

不同稅種下土地成本的計(jì)算和扣除

以下結(jié)合案例并對(duì)照現(xiàn)行稅法相關(guān)規(guī)定，就土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)算中的分?jǐn)偤涂鄢饕缓?jiǎn)析：

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司(一般納稅人)，2016年2月在取得的8000平方米的土地上進(jìn)行房屋開發(fā)，分二期開發(fā)。土地成本17010萬元(含土地出讓金及拆遷補(bǔ)償費(fèi))，規(guī)劃建筑總面積37400平方米。一期建造6+1型多層住宅9600平方米，占地面積(含小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公攤面積)2600平方米，符合簡(jiǎn)易計(jì)稅條件，實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅;二期建造30層型高層住宅18000平方米，占地面積2200平方米，采用一般計(jì)稅方式;項(xiàng)目配套建設(shè)學(xué)校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有關(guān)部門。(為簡(jiǎn)化計(jì)算，本例假設(shè)企業(yè)以分期項(xiàng)目作為土地增值稅清算項(xiàng)目和企業(yè)所得稅成本核算對(duì)象)

增值稅：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的計(jì)算中，對(duì)于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，無需考慮土地價(jià)款。一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地價(jià)款作為銷售收入的扣除項(xiàng)。

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

二期總計(jì)可扣除土地價(jià)款：17010*18000/(9600+18000)=11088萬元。企業(yè)應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款中二期分?jǐn)偟目煽鄢恋貎r(jià)款11088萬元。

假設(shè)二期項(xiàng)目本期銷售面積4000平方米

則本期增值稅收入可扣除土地價(jià)款=17010*4000/(9600+18000)=2465.22萬元。

由上可見，由于各種種規(guī)定的不同，造成土地成本在不同稅種間的歸集和分配也各不相同，并直接影響著相關(guān)稅種的計(jì)算。建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格對(duì)照相關(guān)規(guī)定，并建立完善分稅種的輔助帳和臺(tái)帳，確保土地成本的準(zhǔn)確核算，及時(shí)防范和規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

這就是房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地怎么入土地成本全部?jī)?nèi)容啦，小編就分享到這里了，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地入土地成本內(nèi)容有所了解有所掌握了，那么大家還有什么疑問可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。