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按照財稅關于納稅義務時間的規(guī)定,納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件并沒有規(guī)定，房地產企業(yè)采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。那么房地產預收房款應開具怎樣的發(fā)票呢?一起跟著小編來閱讀下文吧。

按照財稅關于納稅義務時間的規(guī)定,納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件并沒有規(guī)定，房地產企業(yè)采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。那么房地產預收房款應開具怎樣的發(fā)票呢?一起跟著小編來閱讀下文吧。

國家稅務總局2016年第18號公告中規(guī)定, 房地產企業(yè)收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

我們要注意,納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務,需要申報納稅;而18號文件規(guī)定的是一種預繳增值稅的情形,并不是說企業(yè)產生了納稅義務.從法理上來講,是不一樣的.(當然,從實操上來說,很多人覺得是一樣的)從開具發(fā)票的角度來說,到了納稅義務時間,企業(yè)應該向客戶開具發(fā)票;而預繳增值稅時,并沒有到納稅義務時間,不應該給客戶開發(fā)票.

因此,從法理上來說,房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時開具收據就可以,而不用開具發(fā)票.但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票,在此背景下,房地產企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現了不同的做法:

1. 允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨備注"預收款".(山東、湖北、黑龍江、江蘇等)

2.房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預征率,并按照預征率預繳稅款,待正式交易完成時,對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額增值稅發(fā)票,按照相關適用稅率或征收率補征稅款.(河南等)

3. 有些地方堅持房地產開發(fā)企業(yè)可在收到預收款時,向購房者開具收據.待購房交易正式完成后,購房者以收據向房地產開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票.(新疆、江西等)

房地產企業(yè)預收的房款,是給顧客開具收據還是發(fā)票?應該開具稅率欄為"不征稅"的增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票.

政策參考

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第(八)項第9點規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條規(guī)定,《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容,納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11):

……

(十一)增加6"未發(fā)生銷售行為的不征稅項目",用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形.

"未發(fā)生銷售行為的不征稅項目"下設601 "預付卡銷售和充值"、602"銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款"、603 "已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票".

房地產企業(yè)預收的房款,是給顧客開具收據還是發(fā)票

房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時存在兩種處理方式:

1、向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨備注"預收款".開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅.在申報當期增值稅時,不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現,將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回.

2、向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預征率,并按照預征率預繳稅款,待正式交易完成時,對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額增值稅發(fā)票,按照相關適用稅率或征收率補征稅款.

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