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房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場(chǎng)上進(jìn)行的銷售。房地產(chǎn)銷售與一般的銷售商品類似，所以應(yīng)按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)其銷售收入的實(shí)現(xiàn)，在銷售完之后需要的就是稅務(wù)上面的問題了，那么大家知道房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅會(huì)計(jì)處理怎么做嗎?接下來一起來看看下文吧。

房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場(chǎng)上進(jìn)行的銷售。房地產(chǎn)銷售與一般的銷售商品類似，所以應(yīng)按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)其銷售收入的實(shí)現(xiàn)，在銷售完之后需要的就是稅務(wù)上面的問題了，那么大家知道房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅會(huì)計(jì)處理怎么做嗎?接下來一起來看看下文吧。

當(dāng)然，按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但也可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況。

情況如下：

1、賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動(dòng)完成時(shí)確認(rèn)收入。

2、合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權(quán)的銷售。企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后確認(rèn)收入。

3、房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購(gòu)協(xié)議，賣方保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得投資報(bào)酬的協(xié)議等。在這些情況下，企業(yè)應(yīng)分析交易的實(shí)質(zhì)，確定是否作銷售處理，如作銷售處理，賣方在繼續(xù)涉入的期限內(nèi)不應(yīng)確認(rèn)收入。在確認(rèn)收入時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)考慮價(jià)款收回的可能性，估計(jì)價(jià)款不能收回的，會(huì)計(jì)上不確認(rèn)收入;已經(jīng)收回部分價(jià)款的，只將收回的部分確認(rèn)為收入。

根據(jù)稅收政策規(guī)定，對(duì)正常的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款(如銷售退回發(fā)生的退款)，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中沖減。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購(gòu)房回租” (即與購(gòu)房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購(gòu)房者;同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回) 、“售后回購(gòu)”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。并且稅收政策明確規(guī)定：

對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。也就是說，對(duì)房地產(chǎn)納稅人，不論銷售房屋是否將會(huì)形成事實(shí)，只要納稅人一旦收到預(yù)收款(包括預(yù)收的定金)就已形成了納稅義務(wù)，納稅人應(yīng)當(dāng)就預(yù)收款按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，待納稅人索取取得營(yíng)業(yè)收入的憑據(jù)后，將剩余的部分稅金按規(guī)定再進(jìn)行申報(bào)繳納。

顯然，企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)間與營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的實(shí)現(xiàn)時(shí)間存在著時(shí)間性差異。由于會(huì)計(jì)上對(duì)收入確認(rèn)時(shí)間與營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入確認(rèn)的時(shí)間不同步，形成了稅金先繳，收入滯后，特別是不同年度下，會(huì)造成收入與成本、費(fèi)用不相配比。為克服這種問題，在稅金的計(jì)提上，房地產(chǎn)企業(yè)可參照所得稅時(shí)間性差異的規(guī)定，引入“納稅影響會(huì)計(jì)法”的核算辦法，用“遞延稅款”科目進(jìn)行過渡，既可保證會(huì)計(jì)核算的配比原則，又確保了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求。具體作法是：按預(yù)收款計(jì)算應(yīng)計(jì)提的稅金借記“應(yīng)交稅金”，貸記“遞延稅款”科目，“遞延稅款”待以后會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)再分期轉(zhuǎn)回。在轉(zhuǎn)回時(shí)作會(huì)計(jì)分錄為借：“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸：“遞延稅款”、“應(yīng)交稅金”(銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)交稅金減去累計(jì)已計(jì)提的稅金)。稅金入庫(kù)時(shí)，借：“應(yīng)交稅金”，貸：“銀行存款”。

房地產(chǎn)開發(fā)商所建建筑如果是屬“自建行為”，在銷售時(shí)還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征“建筑”營(yíng)業(yè)稅。而根據(jù)(財(cái)法字[1993]40號(hào))文規(guī)定：“自建行為的納稅義務(wù)時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天?！?，顯然，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間又存在著與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)時(shí)間不盡相同的地方。對(duì)此形成的時(shí)間性差異，也同樣可采取上述的會(huì)計(jì)核算方法。

對(duì)會(huì)計(jì)核算上不確認(rèn)收入，而在稅收上作為應(yīng)稅收入的實(shí)現(xiàn)，其應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅等通過上述的核算方法后，可以達(dá)到收入與成本、費(fèi)用的配比。但按企業(yè)所得稅的規(guī)定，對(duì)納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等是可以在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除的，如此一來，又直接影響企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。對(duì)由于稅法與會(huì)計(jì)制度在確認(rèn)費(fèi)用的時(shí)間不同而產(chǎn)生的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額的時(shí)間上的差異，房地產(chǎn)企業(yè)可采取以下兩種方法中的任一種方法，并且一旦確定，不得隨意改變：

一種方法是“應(yīng)付稅款法”。

應(yīng)付稅款法是指不確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，按照當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)交所得稅確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。使用應(yīng)付稅款法的，房地產(chǎn)企業(yè)只需在年度企業(yè)所的稅納稅申報(bào)時(shí)，對(duì)按營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定當(dāng)期計(jì)提應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅等超過或低于當(dāng)期“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目余額部分相應(yīng)調(diào)減或調(diào)增應(yīng)納稅所得額。企業(yè)按規(guī)定應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅作會(huì)計(jì)分錄為借：“所得稅”，貸：“應(yīng)交稅金—應(yīng)交所得稅”。

另一種方法是“納稅影響會(huì)計(jì)法”。

納稅影響會(huì)計(jì)法是指企業(yè)確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)交所得稅和時(shí)間性差異對(duì)所得稅影響金額的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。即通過“遞延稅款”科目。對(duì)按營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定當(dāng)期計(jì)提應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅等超過當(dāng)期“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目余額部分相應(yīng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額，計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅記入“遞延稅款”的貸方;反之，對(duì)按營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定當(dāng)期計(jì)提應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅等低于當(dāng)期“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目余額部分相應(yīng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額，計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅記入“遞延稅款”借方。

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