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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租房屋等活動，那么房地產(chǎn)業(yè)增值稅的財務(wù)處理是怎么樣的，想要學(xué)習(xí)更多知識的，小編在下文已經(jīng)整理了很多內(nèi)容，大家一起來看看吧。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租房屋等活動，那么房地產(chǎn)業(yè)增值稅的財務(wù)處理是怎么樣的，想要學(xué)習(xí)更多知識的，小編在下文已經(jīng)整理了很多內(nèi)容，大家一起來看看吧。

從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營必須設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》(十一屆全國人大第十次會議修訂)第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。”設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件，本法第三十條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第588號)第五條規(guī)定：有自己的名稱和組織機構(gòu);有固定的經(jīng)營場所;有100萬元以上的注冊資本;有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。

自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指除房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(chǎn)(土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營用房和辦公用房)的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機關(guān)提供的非營利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。

一、稅務(wù)處理

(一)銷項稅額

銷售服務(wù)增值稅稅率為6% 。2018年5月1日起，按《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)規(guī)定，銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃服務(wù)增值稅稅率調(diào)整為10%。

1.銷售不動產(chǎn)。一般納稅人銷售不動產(chǎn)新項目適用一般計稅方法全額征稅，銷售不動產(chǎn)老項目可選擇簡易計稅方法按5%征收率計稅。非自建、自建不動產(chǎn)用分別以余額、全額作稅基。小規(guī)模納稅人銷售非自建不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn))、自建不動產(chǎn)分別以余額、全額作稅基按5%征收率計稅。

一般納稅人銷售非自建、自建不動產(chǎn)分別以余額、全額為稅基，按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法的以收入全額按3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳;銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到款時按3%預(yù)征率預(yù)繳。

個人將購買不足2年的住房對外銷售按5%征收率繳納增值稅。京滬穗鵬之外的地區(qū)個人將購買2年以上(含)住房對外銷售免征增值稅。京滬穗鵬普通住房對外銷售免征增值稅，非普通住房對外銷售以差額按5%征收率繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(三)項第10目規(guī)定：以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條規(guī)定：“向政府部門支付的土地價款”包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。以及在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除，不過應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(2016年第86號)第一條規(guī)定：按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款的條件包括，財稅〔2016〕140號第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變;項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(2016年第18號)第五條中“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”、“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，國家稅務(wù)總局公告2016年第86號五條規(guī)定：“是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積?！?

2.出租不動產(chǎn)。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告按經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)等按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取4月30日前開工的高速公路的車輛通行費可選擇簡易計稅，減按3%征收率計稅。

一般納稅人出租不動產(chǎn)老項目可選擇簡易計稅方法按5%征收率計稅。小規(guī)模納稅人出租其不動產(chǎn)(不含個人出租住房)按5%征收率計稅。個體工商戶和其他個人出租住房5%征收率減按1.5%計稅。一般納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)老項目適用簡易、一般計稅，分別按5%、3%征收率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅款。如果為新項目按3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳。小規(guī)模納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目按5%征收率計稅。

納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第(二)項規(guī)定：按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，財稅〔2016〕47號第三條第(三)項規(guī)定：可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

3.銷售服務(wù)?！秶窠?jīng)濟行業(yè)分類》(GB/T 4754—2011)中將房地產(chǎn)業(yè)中的物業(yè)管理納入其他服務(wù)業(yè)，其他服務(wù)業(yè)包括清潔服務(wù)和建筑物清潔服務(wù)。

(二)進(jìn)項稅額

1.允許抵扣的進(jìn)項稅額。2016年5月1日后，直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)(不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目)并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，以及購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)用于新建不動產(chǎn)，或者改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%。其進(jìn)項稅額60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣、40%為待抵扣進(jìn)項稅額于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。取得不動產(chǎn)包括以融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣規(guī)定。

納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。按規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進(jìn)項稅額。購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程，其已抵扣進(jìn)項稅額40%部分，于轉(zhuǎn)用當(dāng)期從進(jìn)項稅額中扣減計入待抵扣進(jìn)項稅額，并于轉(zhuǎn)用當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

2.不允許抵扣的進(jìn)項稅額。已抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失，或者改變用途專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費不得抵扣的進(jìn)項稅額。當(dāng)不得抵扣的進(jìn)項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期從進(jìn)項稅額中扣減。當(dāng)不得抵扣的進(jìn)項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項稅額與已抵扣進(jìn)項稅額的差額。

不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出，其待抵扣進(jìn)項稅額不得抵扣。接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(三)發(fā)票管理。

國家稅務(wù)總局《增值稅發(fā)票開具指南》自2017年7月1日起，納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼在發(fā)票中的使用。國家稅務(wù)總局公告2017年第16號規(guī)定：購買方為企業(yè)的，索取增值稅普通發(fā)票時，應(yīng)向銷售方提供納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼;銷售方為其開具增值稅普通發(fā)票時，應(yīng)在“購買方納稅人識別號”欄填寫購買方的納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為稅收憑證。企業(yè)包括公司、非公司制企業(yè)法人、企業(yè)分支機構(gòu)、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和其他企業(yè)。

自2017年3月1日起，全國范圍內(nèi)月銷售額超過3萬元(或季銷售額超過9萬元)的鑒證咨詢業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人提供認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)、銷售貨物或發(fā)生其他增值稅應(yīng)稅行為，需要開具專用發(fā)票的，《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》(2018年第31號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于開展鑒證咨詢業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人自開增值稅專用發(fā)票試點工作有關(guān)事項的公告》(2017年第4號)第一條第二款規(guī)定：需要開具專用發(fā)票的，可以通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)自行開具，主管稅務(wù)機關(guān)不再為其代開。銷售其取得的不動產(chǎn)，需要開具專用發(fā)票的仍須向稅務(wù)機關(guān)申請代開。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第三節(jié)規(guī)定：自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。其2016年4月30日前收取并已向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

(四)其他事項。納稅人辦理無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅的手續(xù)，國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第六條規(guī)定：按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》(2015年第75號)的規(guī)定執(zhí)行。國家稅務(wù)總局公告2015年第75號第一條第(四)項第2目“經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件”，修改為“有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件”。省了公證的要求。

納稅人出租不動產(chǎn)租賃合同中約定免租期，國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第七條規(guī)定：不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。換言之，可以不繳納增值稅。

二、會計處理

會計處理主要依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》《企業(yè)會計制度》《財政部關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定》(財會〔2016〕22號)等。

三、案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)自行開發(fā)房地產(chǎn)項目，《建筑工程施工許可證》合同開工日期2015年3月15日，2018年9月預(yù)售房地產(chǎn)取得款項2 060萬元，同年10月開出增值稅普通發(fā)票。會計分錄如下(單位：萬元)：

(1)2018年9月收到預(yù)收款

借：銀行存款 2 060

貸：預(yù)收賬款 2 060

(2)預(yù)繳增值稅時，增值稅=2 060÷(1+3%)×3%=60(萬元)。按財會〔2016〕22號文件規(guī)定預(yù)繳增值稅時，記入“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”稅目

借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 60

貸：銀行存款 60

(3)同年5月開出增值稅普通發(fā)票

借：預(yù)收賬款 2 060

貸：主營業(yè)務(wù)收入 2 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 60

以上即是房地產(chǎn)業(yè)增值稅的財務(wù)處理是怎么樣的全部內(nèi)容啦，小編就分享到這里了。相信大家對于房地產(chǎn)業(yè)增值稅的財務(wù)處理是怎么樣有所了解也有所掌握了。那么大家還有什么疑問可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會耐心的回答哦。點擊我們文章最上方或最下方，可以免費獲取資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。