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房地產(chǎn)前期需要投入大量的資金，且這部分的資金來(lái)源基本上就是融資和銀行貸款等渠道，也具有很高的利息，故而前期的費(fèi)用估算是必須的步驟，那么房地產(chǎn)怎么進(jìn)行費(fèi)用估算呢?小編對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，不知道的小伙伴們趕緊一起來(lái)看一下吧!

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房地產(chǎn)費(fèi)用估算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。

對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

1.開發(fā)成本

(1)土地使用權(quán)出讓金。

(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

①土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

②拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”(即通水、通電、通路和平整建設(shè)場(chǎng)地)等支出。

(4)建安工程費(fèi)，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

(5)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。

2.開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(1)管理費(fèi)用?？梢皂?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前(1)～(6)項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。

(2)銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下3項(xiàng)：

①?gòu)V告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2%～3%;

②銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%～2%;

③其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%～1%。

以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的4%～6%。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。

為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。

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