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成本核算是成本管理的一部分，計(jì)算公司運(yùn)營過程中材料的總成本和單位成本，直接啊額影響公司的成本預(yù)測和經(jīng)營方向，重要程度可想而知。新手成本會(huì)計(jì)，剛?cè)肼殻ぷ髡也坏椒较?，怎么辦？首先就應(yīng)掌握成本核算流程，這點(diǎn)是很重要的。

成本核算是成本管理的一部分，計(jì)算公司運(yùn)營過程中材料的總成本和單位成本，直接影響公司的成本預(yù)測和經(jīng)營方向，重要程度可想而知。新手成本會(huì)計(jì)，剛?cè)肼?，工作找不到方向，怎么辦?首先就應(yīng)掌握成本核算流程，這點(diǎn)是很重要的。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)初期，如何能夠全面系統(tǒng)的展示開發(fā)成本的具體情況，幫助房地產(chǎn)企業(yè)掌控成本變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)成本會(huì)計(jì)成本結(jié)算流程具體是哪些內(nèi)容?如何更好的執(zhí)行呢?

一、成本核算流程的基本程序

為正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照成本核算的程序進(jìn)行成本核算，成本核算流程如下：

確定成本核算對象

根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。

歸集開發(fā)成本

設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，建立成本臺(tái)賬，核算和歸集開發(fā)成本。

確定成本分?jǐn)偡椒?

按受益原則、配比原則及合理原則的要求，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。

在成本核算對象之間分?jǐn)偝杀?

將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。

計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本

編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本

分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，并按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。

正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門確定)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

編制成本報(bào)表

根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本核算對象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。

二、確定成本核算對象

為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果的需要，遵循成本核算流程，必須按照一定的原則和方法確定成本核算對象，以歸集不同開發(fā)產(chǎn)品的成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品的收入和成本，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成果。

(一)成本核算對象的概念及確定要點(diǎn)

成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。合理確定成本核算對象是正確組織企業(yè)成本費(fèi)用核算的重要條件。成本核算對象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，成本核算對象是對不同開發(fā)成本項(xiàng)目的歸集，可以理解為歸集開發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時(shí)，要把握以下要點(diǎn)：

1.合理劃分成本核算對象

確定成本核算對象之前，要透徹了解開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營計(jì)劃，合理確定項(xiàng)目分期，清楚項(xiàng)目立項(xiàng)文件，包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證“四證”等項(xiàng)目合法性文件中關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面的規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品的處理方式及其可能發(fā)生的變化，提髙成本核算對象劃分的合理性。

2.保持成本核算數(shù)據(jù)口徑一致

確定成本核算對象時(shí)，應(yīng)結(jié)合本企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)和實(shí)際情況與預(yù)算部門或成本部門充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用的名稱，保持部門間成本核算對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目決算階段，要保持成本核算對象劃分方法一致，保持項(xiàng)目預(yù)算和項(xiàng)目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。

3.細(xì)化成本核算對象

確定成本核算對象宜細(xì)不宜粗，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足計(jì)算土地增值稅、對成本核算進(jìn)行安排和分配共同成本的需要。要有利于成本核算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

4.便于成本歸集和監(jiān)控

成本核算對象的劃分應(yīng)在滿足成本計(jì)算需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行，正確反映成本的構(gòu)成，便于成本費(fèi)用的歸集，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求，并能及時(shí)結(jié)算成本核算對象的竣工成本。

(二)確定成本核算對象的原則

稅法中規(guī)定的成本核算流程中對對象的確定原則是由《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定的，計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

1.可否銷售原則

開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對象進(jìn)行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。

2.分類歸集原則

對不同開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的開發(fā)產(chǎn)品.應(yīng)分別作為成本核算對象進(jìn)行核算。

3.功能區(qū)分原則

開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立且具有不同使用功能的，可以作為獨(dú)立的成本核算對象進(jìn)行核算。

4.定價(jià)差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進(jìn)行核算。

5.成本差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本核算對象進(jìn)行核算。

6.權(quán)益區(qū)分原則

開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象進(jìn)行核算。

(三)確定成本核算對象的方法

根據(jù)上述原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。具體確定方法如下：

單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。

成片分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期為成本核算對象。

在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。

開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。

同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。

同一分期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。

獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。

只為一個(gè)單體開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理要求

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)要求取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象事先備案制度。具體管理要求如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時(shí)收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由講行變相審批。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的成本對象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，加強(qiáng)后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)齊、修正;對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整;對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)檢査;對不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征收管理法》)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十六條第二款同時(shí)廢止。

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