用戶注冊(cè)

對(duì)于房地產(chǎn)都不陌生，都很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是越來(lái)越好，當(dāng)然中間的利潤(rùn)也很大，利潤(rùn)大了當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也很大。那么房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?由小編帶著大家一起到文章中看看吧。

對(duì)于房地產(chǎn)都不陌生，都很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是越來(lái)越好，當(dāng)然中間的利潤(rùn)也很大，利潤(rùn)大了當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也很大。那么房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?由小編帶著大家一起到文章中看看吧。

房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

鑒于企業(yè)所得稅法實(shí)施條例對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式的特殊性,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)入預(yù)售階段以前,業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除限額始終為零,匯算審核中我們發(fā)現(xiàn),部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)關(guān)于籌辦費(fèi)的稅前扣除政策,即按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi),從而規(guī)避取得銷售收入前業(yè)務(wù)招待費(fèi)的全額調(diào)增.

籌建期的截止時(shí)間如何確認(rèn)?

根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,籌建期,是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)(包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè))之日的期間.而對(duì)于開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日的界定,目前會(huì)計(jì)制度和稅法對(duì)其均無(wú)明確規(guī)定.

在新企業(yè)所得稅法實(shí)施之前,可參考《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào))第二條規(guī)定:專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資,應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之日,確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)之日.如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的日期是在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)之日.

而新企業(yè)所得稅法實(shí)施之后,僅有部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)籌建期的界定問(wèn)題進(jìn)行了答復(fù),口徑不一,收集整理如下:

按照實(shí)質(zhì)重于形式的去判斷,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以以第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目打下第一根樁基判斷為籌建期的結(jié)束.

房地產(chǎn)企業(yè)籌建期結(jié)束日不得遲于首個(gè)開工項(xiàng)目領(lǐng)取《施工許可證》之日.

企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)應(yīng)累計(jì),在取得第一筆銷售收入的當(dāng)年,按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除.

風(fēng)險(xiǎn)提示:鑒于目前河南省稅務(wù)局并未對(duì)籌建期的界定問(wèn)題做出明確答復(fù),建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況分析確認(rèn)實(shí)際開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間,具體執(zhí)行口徑還需各項(xiàng)目公司與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通并達(dá)成一致意見.

籌建期的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何扣除?

根據(jù)我們對(duì)相關(guān)政策的梳理和分析,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除原則時(shí),應(yīng)注意以下三個(gè)問(wèn)題:

如實(shí)核算并恰當(dāng)歸集籌辦期間發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用支出

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南附錄-會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》("管理費(fèi)用"科目)規(guī)定,企業(yè)在籌建期間發(fā)生的人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等,在實(shí)際發(fā)生時(shí),借記"管理費(fèi)用"(開辦費(fèi))科目,貸記"銀行存款"等科目.企業(yè)應(yīng)如實(shí)核算籌建期間各項(xiàng)支出,準(zhǔn)確確認(rèn)并計(jì)量"開辦費(fèi)"項(xiàng)目.

風(fēng)險(xiǎn)提示:開辦費(fèi)新舊會(huì)計(jì)制度的變化,導(dǎo)致會(huì)計(jì)制度與現(xiàn)行企業(yè)所得稅法存在稅會(huì)差異,匯算時(shí)應(yīng)特別注意上述差異,并進(jìn)行相應(yīng)納稅調(diào)整.

企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度

適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)的前提是企業(yè)處于籌辦期間,根據(jù)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕79號(hào))第七條的規(guī)定,企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度,為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度.企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出,不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損.

風(fēng)險(xiǎn)提示:若企業(yè)直接將相關(guān)成本費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益,計(jì)算各年度虧損并進(jìn)行所得稅匯算,就會(huì)與籌辦期費(fèi)用的所得稅處理原則產(chǎn)生沖突,無(wú)法適用籌辦期間招待費(fèi)的稅前扣除政策.

合理選擇籌辦費(fèi)的扣除方法

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕98號(hào))第九條的規(guī)定,新稅法中開(籌)辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用,企業(yè)可在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除,也可自支出發(fā)生月份次月起,分期攤銷,攤銷年限不低于3年,一經(jīng)選定,不得改變.

風(fēng)險(xiǎn)提示:籌辦費(fèi)的稅前扣除方法只有上述2種口徑,且只能選擇一種采用,實(shí)務(wù)中存在企業(yè)在取得銷售收入前,每年按照各年業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際發(fā)生額的60%進(jìn)行稅前扣除的做法不符合稅法的有關(guān)規(guī)定,存在較高的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn).

借款費(fèi)用的稅前扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè),經(jīng)常涉及借款費(fèi)用的稅務(wù)處理,不同稅種對(duì)利息的稅前扣除又有著細(xì)微的差異,為此我們對(duì)不同稅種的借款費(fèi)用稅務(wù)處理原則進(jìn)行了梳理,結(jié)果如下表.

對(duì)于借款經(jīng)營(yíng)的稅務(wù)處理,提請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注以下事項(xiàng):

必須取得合法有效的稅前扣除憑證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的對(duì)外借款利息,應(yīng)分別不同情況處理:

(1)向金融企業(yè)借款發(fā)生的利息支出,該金融企業(yè)開具的符合規(guī)定的發(fā)票.

(2)向非金融企業(yè)或個(gè)人借款而發(fā)生的利息支出,須取得付款單據(jù)和符合規(guī)定的發(fā)票,輔以借款合同(協(xié)議);在首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí),應(yīng)提供"金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明",以證明利息支出的合理性.

(3)為向金融企業(yè)或非金融企業(yè)借款而支付的融資服務(wù)費(fèi)、融資顧問(wèn)費(fèi)、投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等,應(yīng)取得符合規(guī)定的發(fā)票.

(4)在符合規(guī)定的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中,資金使用單位向企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司(統(tǒng)借方)支付的利息,應(yīng)取得統(tǒng)借方開具的符合規(guī)定的免稅發(fā)票.

準(zhǔn)確把握企業(yè)所得稅對(duì)金融企業(yè)的界定和利息的扣除限額

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)的規(guī)定,作為稅前扣除憑證之一的"金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明"中,應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí),本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況.該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè),包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)."同期同類貸款利率"是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下,金融企業(yè)提供貸款的利率.既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率,也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率.

關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無(wú)償占用資金的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為集團(tuán)性企業(yè),為了充分有效、最大程度發(fā)揮整個(gè)集團(tuán)資金使用價(jià)值,降低集團(tuán)企業(yè)融資成本,較大的企業(yè)集團(tuán)往往建立資金池,或者成立財(cái)務(wù)公司,集團(tuán)內(nèi)單位所有資金統(tǒng)一調(diào)度管理,將多余資金用于急需資金的企業(yè)和有重大投資項(xiàng)目規(guī)劃的企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè),資金相互調(diào)度使用,雖有效降低了融資成本,但是產(chǎn)生了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn).主要體現(xiàn)在增值稅和企業(yè)所得稅兩個(gè)方面:

(1)增值稅的視同銷售與免稅優(yōu)惠的適用

營(yíng)改增后,無(wú)論是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間,關(guān)系企業(yè)還是非關(guān)聯(lián)、非關(guān)系企業(yè)之間,只要相互無(wú)償提供資金服務(wù),在增值稅上,均需要視同銷售繳納增值稅.對(duì)于集團(tuán)企業(yè),可以適用以下免稅政策:

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕20號(hào))第三條:"自2019年2月1日至2020年12月31日,對(duì)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位(含企業(yè)集團(tuán))之間的資金無(wú)償借貸行為,免征增值稅."

(2)企業(yè)所得稅稅前扣除的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)將銀行貸款無(wú)償轉(zhuǎn)借他人使用而向銀行支付的利息費(fèi)用不得稅前扣除.企業(yè)將銀行借款無(wú)償轉(zhuǎn)借他人,實(shí)質(zhì)上是將企業(yè)獲得的利益轉(zhuǎn)贈(zèng)他人的一種行為,因此企業(yè)將銀行借款無(wú)償讓渡給另一家企業(yè)使用,所支付的利息與企業(yè)取得收入無(wú)關(guān),應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得額.

風(fēng)險(xiǎn)提示:關(guān)聯(lián)方之間無(wú)償資金借貸行為雖然有增值稅免稅政策,但上述優(yōu)惠僅適用于企業(yè)集團(tuán),其他非企業(yè)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)、關(guān)系企業(yè)之間的資金借貸,仍視同銷售要繳納增值稅.此外,企業(yè)所得稅對(duì)無(wú)償讓渡給其他企業(yè)使用的資金產(chǎn)生的利息,則視為與企業(yè)取得收入無(wú)關(guān)的支出,不得在企業(yè)所得稅稅前扣除.

我們建議,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)母公司應(yīng)按照《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》(工商企字〔1998〕第59號(hào))和國(guó)市監(jiān)企注〔2018〕139號(hào)文件的規(guī)定,將企業(yè)集團(tuán)名稱及集團(tuán)成員信息通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會(huì)公示.

在做好集團(tuán)信用信息公示的基礎(chǔ)上,應(yīng)盡量避免集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)之間資金的無(wú)償占用,關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金拆借,應(yīng)本著獨(dú)立交易原則進(jìn)行,為了降低稅負(fù),可比照統(tǒng)借統(tǒng)還的政策規(guī)定享受增值稅的稅收優(yōu)惠,取得免稅發(fā)票后,相關(guān)支出又能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除,降低稅負(fù)的同時(shí)規(guī)避了企業(yè)所得稅納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn).

集團(tuán)企業(yè)之間支付的管理費(fèi)的稅前扣除

根據(jù)《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2008〕86號(hào))的有關(guān)規(guī)定:

母公司為其子公司(以下簡(jiǎn)稱子公司)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格,作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理.母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整.母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用,子公司因此支付給母公司的管理費(fèi),不得在稅前扣除.

風(fēng)險(xiǎn)提示:子公司申報(bào)稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項(xiàng)費(fèi)用相關(guān)的材料.不能提供相關(guān)材料的,支付的服務(wù)費(fèi)用不得稅前扣除.

老帶新及內(nèi)部推薦客戶獎(jiǎng)勵(lì)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于"老帶新"及企業(yè)內(nèi)部員工推薦客戶獎(jiǎng)勵(lì),應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面:

1、注意區(qū)分手續(xù)費(fèi)及傭金與業(yè)務(wù)提成

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財(cái)稅[2009]29號(hào))的規(guī)定,傭金和手續(xù)費(fèi)指的是支付給具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人,不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人.對(duì)于支付給本單位員工的推薦客戶獎(jiǎng)勵(lì),本質(zhì)上屬于工資薪酬范疇,應(yīng)并入該員工當(dāng)月工資、薪金,按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅之后,作為職工薪酬稅前扣除,不能作為傭金支出在稅前扣除.

2、注意銷售傭金的稅前扣除限額計(jì)算口徑

除保險(xiǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè),應(yīng)當(dāng)以企業(yè)簽訂的每份合同或者服務(wù)協(xié)議金額為基礎(chǔ)分別計(jì)算,不能以企業(yè)當(dāng)年稅法收入總額或者會(huì)計(jì)收入總額為基礎(chǔ)核算,每項(xiàng)不超過(guò)合同金額的5%以內(nèi)允許稅前扣除,超過(guò)部分不允許稅前扣除,應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整.

職工宿舍支出的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《增值稅暫行條例》第十條規(guī)定,用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣.

實(shí)務(wù)中我們發(fā)現(xiàn),部分企業(yè)職工宿舍的房租、家具、水電費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額未按規(guī)定做轉(zhuǎn)出處理,除此之外,還存在企業(yè)未按規(guī)定將職工宿舍的有關(guān)支出作為福利費(fèi)歸集,導(dǎo)致在計(jì)算職工福利費(fèi)稅前扣除的稅收金額時(shí),福利費(fèi)賬載金額小于實(shí)際發(fā)生額,在福利費(fèi)超出稅前扣除限額的情況下,會(huì)多扣福利費(fèi),少交企業(yè)所得稅.

這就是小編整理的房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢的全部?jī)?nèi)容啦，就分享到這里啦，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅的風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容有所了解有所掌握了，大家還有什么疑問(wèn)的可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。