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對于現(xiàn)在的房地產行業(yè)的會計來說，非常關心的問題就是稅收了，比如房地產企業(yè)預繳所得稅扣減增值稅嗎?更多具體增值稅內容，下面由小編幫大家整理在下文了，大家一起來看看吧。

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《中華人民共和國企業(yè)所得稅實施條例》第九條規(guī)定:企業(yè)應納稅所得額的計算,以權責發(fā)生制為原則,屬于當期的收入和費用,不論款項是否收付,均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用,即使款項已經在當期收付,均不作為當期的收入和費用.

《中華人民共和國企業(yè)所得稅實施條例》第三十一條規(guī)定:企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金,是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加.

《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經增值務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)文件第十二條規(guī)定:企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、增值稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除.

根據上述規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)取得預售收入時,已經發(fā)生了納稅義務且已經繳納的增值稅、土地增值稅等稅金及附加,可以作為企業(yè)當期實際發(fā)生的稅金進行稅前扣除.

根據企業(yè)做帳方式的不同,實際繳納的稅金及附加企業(yè)所得稅稅前扣除的方式有兩種:

稅金已經在當期損益體現(xiàn)之下的扣除

企業(yè)收到未完工產品的"預收賬款",計提、繳納增值稅等稅金時做如下分錄:

借:主增值務稅金及附加

貸:應交稅費---應交增值稅

借:應交稅費---應交增值稅

貸:銀行存款

企業(yè)已經在當期損益體現(xiàn)了稅金,已經予以了扣除.這種情況下,企業(yè)所得稅預交申報表的第5行、年度匯算申報附表3的52行第3列,填寫金額為:本期取得銷售未完工開發(fā)產品收入按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額.

公式表示為:

房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入×適用計稅毛利率-開發(fā)產品完工后當年結轉銷售收入部分的未完工開發(fā)產品取得的收入×適用計稅毛利率.

稅金沒有在當期損益體現(xiàn)之下的扣除

企業(yè)收到未完工產品的"預收賬款",計提、繳納稅金時做如下分錄::

借:長期待攤費用----待攤稅金及附加

貸:應交稅費---應交增值稅

借:應交稅費---應交增值稅

貸:銀行存款

企業(yè)沒有在當期損益扣除稅金,因此:企業(yè)所得稅預交申報表的第5行、年度匯算申報附表3的52行第3列,填寫金額為:本期取得銷售未完工開發(fā)產品收入按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額減除預交的增值稅金及附加(含土地增值稅的預交).

公式表示為:

房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品繳納的增值稅金及附加-[開發(fā)產品完工后當年結轉銷售收入部分的未完工開發(fā)產品取得的收入×適用計稅毛利率-當年結轉銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產品繳納的增值稅金及附加.

認為不能抵的依據是:

1.《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十四條、第十五條、第二十二條規(guī)定,納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目,無論適用哪種計稅方法,均應按照《增值稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間,以對應的方式計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減.18號公告明確告知了房地產項目預繳稅款可以參與抵減的時間--項目納稅義務發(fā)生之后.在納稅義務發(fā)生之前,該項目對應的預繳稅款是處于待抵減狀態(tài)的,只有當項目的納稅義務發(fā)生了,項目對應的預繳稅款才能夠抵減.

2.《全面推開營改增業(yè)務操作指引》(國家稅務總局全面推開營改增督促落實領導小組辦公室編)一書對于"房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目"的增值稅政策的解讀:"房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,待納稅義務發(fā)生時,再計算應納稅款,并可扣除已預繳的增值稅稅款"(該書第227頁).

3.河南省國稅局就指出,房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時應根據《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規(guī)定,按照3%的預征率計算預繳增值稅.待納稅義務發(fā)生時,應按取得的全部價款和價外費用,依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅,已預繳的增值稅可以按規(guī)定抵減.

4.雖然增值稅是以整個納稅人為納稅主體進行稅款抵扣、應納稅額計算的,但房地產開發(fā)企業(yè)的預繳增值稅屬于不具備增值稅納稅義務發(fā)生時間的預繳稅款,其抵減也是有其特殊性的.目前在國稅總局層面沒有明確的說法,但可以會計處理的規(guī)定中找到,《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)中關于預繳增值稅的賬務處理規(guī)定,月末,企業(yè)應將"預交增值稅"明細科目余額轉入"未交增值稅"明細科目,借記"應交稅費--未交增值稅"科目,貸記"應交稅費--預交增值稅"科目.這是針對一般企業(yè)的處理.但對于房地產開發(fā)企業(yè)等在預繳增值稅后,應直至納稅義務發(fā)生時方可從"應交稅費--預交增值稅"科目結轉至"應交稅費--未交增值稅"科目.也就是說,22號文并不允許房地產開發(fā)企業(yè)預繳的增值稅馬上在當月應納稅額中予以抵減,而必須等到納稅義務實際發(fā)生才可以抵減預繳增值稅.

5.房地產開發(fā)企業(yè)保留預售時預繳增值稅這一特殊政策的意義,是為了保證房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期的稅款均衡入庫,避免了時間上的錯位.如果說預繳增值稅可以從房地產企業(yè)當期應交增值稅中抵減,那么預繳增值稅就失去了應有意義.大家可以想象下,只有在當期預繳稅款大于當期應繳稅時,才真實預繳的部分稅款,預繳政策才有一點實際作用.如果當期預繳稅款小于當期應繳稅時,預繳的稅款實際是應繳稅款的一部分,預繳政策還有作用嗎?

總結:未達到納稅義務發(fā)生時間的A項目的預繳稅款不可以抵減B項目產生的應納稅額,等到A項目達到納稅義務發(fā)生進行納稅申報時,才可以抵減A項目的預繳稅款.當然,這時如果B項目的預繳稅款有未抵減完的稅款是可以用來抵減A項目的,當然,也可以抵減其他業(yè)務產生的應納稅額.也就是說,未達到納稅義務發(fā)生時間的預繳稅款不能抵減已達到納稅義務的應納稅款,達到納稅義務后,所有預繳稅款都可以相互抵減,沒有限制.

認為能抵的依據是:

1.增值稅是以整個納稅人為納稅主體進行稅款抵扣、應納稅額計算的,既然是減除預繳稅額就應當允許全部減除,如果按項目減除,那么同一企業(yè)的進項稅額是不是也應按不同項目抵扣?

2.國家稅務總局公告2016年第18號中規(guī)定的,納稅義務發(fā)生后,計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.并沒有明確是抵減該項目的預繳稅款,那么抵減全公司的預繳稅款也是沒在問題的.

3.河北省國家稅務局就認為,提供建筑服務和房地產開發(fā)的預繳稅款可以抵減應納稅款.應納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應納稅款.

例如:某房地產開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個項目,其中A項目適用簡易計稅方法,B、C項目適用一般計稅方法.2017年7月,三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元,分別預繳增值稅300萬元,共預繳增值稅900萬元.2017年8月,B項目達到了納稅義務發(fā)生時間,當月計算出應納稅額為1000萬元,此時抵減全部預繳增值稅后,應當補繳增值稅100萬元.房地產開發(fā)企業(yè)應當在《增值稅申報表》主表第19行"應納稅額"欄次,填報1000萬元,第24行"應納稅額合計"填報1000萬元,第28行"分次預繳稅額"填報900萬元,第34行"本期應補(退)稅額"填報100萬元.

按照河北省國稅局的這個解答,A項目和C項目雖然沒有達到納稅義務發(fā)生時間,但是其預繳的增值稅也可以用于抵減B項目已經達到納稅義務發(fā)生時間情況下計算出來的應交增值稅款.換句話說,河北省國稅局認為在增值稅政策中并不要求A項目和C項目在達到納稅義務發(fā)生時間后才可以抵減其預繳的稅款.

4.湖北省的規(guī)定是可以抵減當期或以后期的應繳的增值稅.湖北省營改增問題集(發(fā)布日期:2017-12-29)42.房地產開發(fā)企業(yè)預收款的范圍以及對預收款按3%預繳增值稅是否能用來抵繳當期增值稅應納稅額?

房地產開發(fā)企業(yè)的預收款,為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項,但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等.

房地產開發(fā)企業(yè)收到的預收款按3%預繳增值稅后,如納稅申報的所屬期為預收款的當期或者以后期的,其預繳稅款可用來抵繳納稅申報應繳納增值稅.

總結:抵減預繳稅款不受納稅義務發(fā)生時間的限制,當期預繳的稅款可以抵減當期及以后各期的應納增值稅稅款。

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