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營改增后跨年度收取租金的涉稅風(fēng)險及控制，　這個主要表現(xiàn)在以下幾個方面：跨年度收取租金的涉稅風(fēng)險，承租人代出租人繳納稅費的涉稅風(fēng)險，租賃期間違約金和賠償金的涉稅風(fēng)險，租賃期間租賃價格的風(fēng)險，免收租金的稅收風(fēng)險，租賃期間裝修費用的涉稅風(fēng)險等等。

營改增后跨年度收取租金的涉稅風(fēng)險及控制，這個主要表現(xiàn)在以下幾個方面：跨年度收取租金的涉稅風(fēng)險，承租人代出租人繳納稅費的涉稅風(fēng)險，租賃期間違約金和賠償金的涉稅風(fēng)險，租賃期間租賃價格的風(fēng)險，免收租金的稅收風(fēng)險，租賃期間裝修費用的涉稅風(fēng)險等等。

企業(yè)出租固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)的行為，發(fā)生跨年度收取租金的涉稅風(fēng)險主要涉及到增值稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅的稅收風(fēng)險。具體論述如下：

(一)增值稅的稅收風(fēng)險及控制

1、稅收風(fēng)險的表現(xiàn)形式

企業(yè)出租固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)的營業(yè)稅風(fēng)險主要體現(xiàn)在：一次性收取承租方跨年度租金的增值稅納稅義務(wù)時間是在租賃合同的受益期限分期申報繳納增值稅，而不是在預(yù)收賬款的當(dāng)天，結(jié)果延期繳納了增值稅，將受到稅務(wù)當(dāng)局的稽查風(fēng)險。

2、稅收風(fēng)險控制

根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第(二)項的規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，基于此規(guī)定，納稅人在收取預(yù)收租金收入申報增值稅時，必須在預(yù)收賬款的當(dāng)天就發(fā)生了增值稅的納稅義務(wù)時間。

例如，某企業(yè)2016年7月將2014年自建完成的企業(yè)閑置廠房出租給A公司，合同約定租期三年，租金每年10萬元(含增值稅)，并在廠房交付A公司時一次性收取，如何交納增值稅?

《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號 )第三條第(一)項規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。”根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，該企業(yè)一次性收取的租金收入屬預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定在收到預(yù)收款的當(dāng)天確認納稅義務(wù)發(fā)生，既申報交納增值稅30萬÷(1+5%)×5%=1.43萬元，而不應(yīng)以財務(wù)會計制度對該筆預(yù)收款確認收入時確認納稅義務(wù)的發(fā)生，既在每月底確認收入時確認納稅義務(wù)發(fā)生。否則會有延期繳納增值稅的稅收風(fēng)險。

(二)企業(yè)所得稅的稅收風(fēng)險及控制

1、稅收風(fēng)險的表現(xiàn)形式

出租方一次性收取承租方跨年度租金的企業(yè)所得稅的稅收風(fēng)險是：租金收入按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進行確認還是按照收付實現(xiàn)制進行確認。如果出租方企業(yè)財務(wù)上是盈利的，采用收付實現(xiàn)制進行確認收入，將會增加企業(yè)的企業(yè)所得稅負擔(dān);如果出租方企業(yè)財務(wù)上是多年虧損的，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進行確認收入，則會使企業(yè)的以前遺留下來的虧損得不到完全的彌補。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第十九條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。”《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)一條規(guī)定：“根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行?！?

基于以上規(guī)定，出租企業(yè)發(fā)生出租行為收取承租人租金時，企業(yè)所得稅的收入是按照實現(xiàn)收付實現(xiàn)制進行確認的，即按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。但是，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，則預(yù)收租金收入按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進行確認，即、在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。需要指出的是，上述的收入確認是所得稅意義上的收入確認，企業(yè)在進行會計核算時，仍應(yīng)按財務(wù)會計制度的有關(guān)規(guī)定進行核算，如稅法與財務(wù)會計制度一致的，則不需進行納稅調(diào)整，否則就要進行納稅調(diào)整。

今天的問題就為大家講解這么多了，如果您還有什么關(guān)于營改增后跨年度收取租金的涉稅風(fēng)險及控制的問題想要咨詢的話，歡迎關(guān)注在線客服，我們會免費為您答疑。如果還有其它不明白的問題，添加加入掃描二維碼加入會計交流群，也歡迎大家隨時提問。