用戶注冊(cè)

轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中各稅種相關(guān)問題，轉(zhuǎn)租的問題說簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單，說復(fù)雜也有點(diǎn)復(fù)雜，營(yíng)改增的相關(guān)的問題、轉(zhuǎn)租的簡(jiǎn)易計(jì)稅選擇、什么情況下不得選擇，都是我們要考慮的。大家對(duì)于轉(zhuǎn)租之前肯定也有過相關(guān)的了解，對(duì)于轉(zhuǎn)租中有一些相關(guān)的問題，下面就給大家具體說明一下。

轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中各稅種相關(guān)問題，轉(zhuǎn)租的問題說簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單，說復(fù)雜也有點(diǎn)復(fù)雜，營(yíng)改增的相關(guān)的問題、轉(zhuǎn)租的簡(jiǎn)易計(jì)稅選擇、什么情況下不得選擇，都是我們要考慮的。大家對(duì)于轉(zhuǎn)租之前肯定也有過相關(guān)的了解，對(duì)于轉(zhuǎn)租中有一些相關(guān)的問題，下面就給大家具體說明一下。

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的處理：

不動(dòng)產(chǎn)(含土地)：

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。(營(yíng)改增后取得的出租是按11%稅率)

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。(營(yíng)改增前后取得的一樣)

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

動(dòng)產(chǎn)：

一般納稅人以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。小規(guī)模納稅人都是3%。(注意這兒的營(yíng)改增試點(diǎn)之日前并不是2016年5月1日前，而是指2012年起各地陸續(xù)推進(jìn)的營(yíng)改增試點(diǎn)時(shí)間)

下面我們主要聊一下不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租的事兒，動(dòng)產(chǎn)的就先不管了，轉(zhuǎn)租的定性，如何確定呢，我們直接分稅種看了：

事項(xiàng)一：增值稅

以營(yíng)改增各地的口徑為借鑒，轉(zhuǎn)租(即不管前面有幾手，只要是2016年4月30日租進(jìn)來了)，認(rèn)為是屬于2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅5%，但是，我們有一個(gè)這樣的理解前提要：

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人或擁有人來講，只要是2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)一般納稅人，永續(xù)下去都可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅(36個(gè)月可以一個(gè)輪回變更換)。

但是對(duì)于轉(zhuǎn)租進(jìn)來的，那一般是有一個(gè)租賃期限吧，比2017年10月31日到期，這兒兩個(gè)情形：

(1)如果是一個(gè)新的客戶承租再轉(zhuǎn)租，那對(duì)不起，按一般計(jì)稅11%，上一家可以選擇開具5%專用發(fā)票過來抵扣。

(2)如果還是原來這個(gè)承租戶續(xù)租，注意續(xù)租，這時(shí)能不能按營(yíng)改增之前取得，還是說營(yíng)改增之后取得。小編從形式上看，認(rèn)為是一個(gè)新的承租行為的開始，而不是一個(gè)舊行為的直接延續(xù)，中間只是無縫過渡了。初步認(rèn)為只能按一般計(jì)稅，這一點(diǎn)大家可以探討，比如就認(rèn)為是一個(gè)行為的延續(xù)，只是補(bǔ)充了合同規(guī)則而已，堅(jiān)持適用選擇5%簡(jiǎn)易也有空間聊。但是就算按11%計(jì)算銷項(xiàng)，上一方開具5%抵扣進(jìn)項(xiàng)，再加上其他一些抵扣，說不定也差不多之處。有時(shí)計(jì)較還不如好好規(guī)劃一下。

(3)還有一種情形是如果房東變了，是不是也會(huì)否定轉(zhuǎn)租判斷呢?如2016年4月30日前租入的，營(yíng)改增后房東變了，此時(shí)小編認(rèn)為并不改變承租取得的判斷，只是一個(gè)主體要素的變化，行為還是不變的。

事項(xiàng)二：房產(chǎn)稅

對(duì)于轉(zhuǎn)租人，按租金計(jì)算房產(chǎn)稅，之前確有地方這么做過，但是看到的是全廢掉了，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，從租計(jì)算是對(duì)持有人征的，并不是環(huán)節(jié)增值稅這樣理解，所以稅理上就有問題，不能看到租金就“眼紅”。

當(dāng)然了，轉(zhuǎn)租的籌劃空間，也是可以有的，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的從租計(jì)稅“太高”了，12%啊，比如出租10元，轉(zhuǎn)租15元，增加的5元就不存在房產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)，前提是有一個(gè)合理的經(jīng)營(yíng)解釋。對(duì)于房產(chǎn)稅，第一手出租人，是按不含價(jià)計(jì)算的，這也算是營(yíng)改增帶來的減稅效果吧。這在財(cái)稅〔2016〕43號(hào)中也相當(dāng)明確了。

如果一次性簽訂的是五年的合同，出租方按其租金計(jì)繳房產(chǎn)稅時(shí)，多有認(rèn)為是一次性計(jì)繳的，小編認(rèn)為這是有利的理解，并沒有一個(gè)明確“規(guī)定”這樣的。轉(zhuǎn)租方就不要管房產(chǎn)稅的事了。

今天的問題就為大家講解這么多了，如果您還有什么關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中各稅種相關(guān)問題的問題想要咨詢的話，歡迎關(guān)注在線客服，我們會(huì)免費(fèi)為您答疑。如果還有其它不明白的問題，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，也歡迎大家隨時(shí)提問。