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轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中各稅種相關(guān)問題，轉(zhuǎn)租的問題說簡單也簡單，說復(fù)雜也有點復(fù)雜，營改增的相關(guān)的問題、轉(zhuǎn)租的簡易計稅選擇、什么情況下不得選擇，都是我們要考慮的。大家對于轉(zhuǎn)租之前肯定也有過相關(guān)的了解，對于轉(zhuǎn)租中有一些相關(guān)的問題，下面就給大家具體說明一下。

轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中各稅種相關(guān)問題，轉(zhuǎn)租的問題說簡單也簡單，說復(fù)雜也有點復(fù)雜，營改增的相關(guān)的問題、轉(zhuǎn)租的簡易計稅選擇、什么情況下不得選擇，都是我們要考慮的。大家對于轉(zhuǎn)租之前肯定也有過相關(guān)的了解，對于轉(zhuǎn)租中有一些相關(guān)的問題，下面就給大家具體說明一下。

動產(chǎn)和不動產(chǎn)的處理：

不動產(chǎn)(含土地)：

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。(營改增后取得的出租是按11%稅率)

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。(營改增前后取得的一樣)

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

動產(chǎn)：

一般納稅人以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，可以選擇簡易計稅方法。小規(guī)模納稅人都是3%。(注意這兒的營改增試點之日前并不是2016年5月1日前，而是指2012年起各地陸續(xù)推進(jìn)的營改增試點時間)

下面我們主要聊一下不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租的事兒，動產(chǎn)的就先不管了，轉(zhuǎn)租的定性，如何確定呢，我們直接分稅種看了：

事項一：增值稅

以營改增各地的口徑為借鑒，轉(zhuǎn)租(即不管前面有幾手，只要是2016年4月30日租進(jìn)來了)，認(rèn)為是屬于2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，對于一般納稅人，可以選擇簡易計稅5%，但是，我們有一個這樣的理解前提要：

對于不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人或擁有人來講，只要是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，這個不動產(chǎn)這個一般納稅人，永續(xù)下去都可以選擇簡易計稅(36個月可以一個輪回變更換)。

但是對于轉(zhuǎn)租進(jìn)來的，那一般是有一個租賃期限吧，比2017年10月31日到期，這兒兩個情形：

(1)如果是一個新的客戶承租再轉(zhuǎn)租，那對不起，按一般計稅11%，上一家可以選擇開具5%專用發(fā)票過來抵扣。

(2)如果還是原來這個承租戶續(xù)租，注意續(xù)租，這時能不能按營改增之前取得，還是說營改增之后取得。小編從形式上看，認(rèn)為是一個新的承租行為的開始，而不是一個舊行為的直接延續(xù)，中間只是無縫過渡了。初步認(rèn)為只能按一般計稅，這一點大家可以探討，比如就認(rèn)為是一個行為的延續(xù)，只是補充了合同規(guī)則而已，堅持適用選擇5%簡易也有空間聊。但是就算按11%計算銷項，上一方開具5%抵扣進(jìn)項，再加上其他一些抵扣，說不定也差不多之處。有時計較還不如好好規(guī)劃一下。

(3)還有一種情形是如果房東變了，是不是也會否定轉(zhuǎn)租判斷呢?如2016年4月30日前租入的，營改增后房東變了，此時小編認(rèn)為并不改變承租取得的判斷，只是一個主體要素的變化，行為還是不變的。

事項二：房產(chǎn)稅

對于轉(zhuǎn)租人，按租金計算房產(chǎn)稅，之前確有地方這么做過，但是看到的是全廢掉了，房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，從租計算是對持有人征的，并不是環(huán)節(jié)增值稅這樣理解，所以稅理上就有問題，不能看到租金就“眼紅”。

當(dāng)然了，轉(zhuǎn)租的籌劃空間，也是可以有的，因為房產(chǎn)稅的從租計稅“太高”了，12%啊，比如出租10元，轉(zhuǎn)租15元，增加的5元就不存在房產(chǎn)稅的計算基數(shù)，前提是有一個合理的經(jīng)營解釋。對于房產(chǎn)稅，第一手出租人，是按不含價計算的，這也算是營改增帶來的減稅效果吧。這在財稅〔2016〕43號中也相當(dāng)明確了。

如果一次性簽訂的是五年的合同，出租方按其租金計繳房產(chǎn)稅時，多有認(rèn)為是一次性計繳的，小編認(rèn)為這是有利的理解，并沒有一個明確“規(guī)定”這樣的。轉(zhuǎn)租方就不要管房產(chǎn)稅的事了。

今天的問題就為大家講解這么多了，如果您還有什么關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中各稅種相關(guān)問題的問題想要咨詢的話，歡迎關(guān)注在線客服，我們會免費為您答疑。如果還有其它不明白的問題，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，也歡迎大家隨時提問。