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房開(kāi)企業(yè)“尾房”銷(xiāo)售的增值稅處理，土地增值稅的清算條件主要有兩個(gè)，應(yīng)該清算的情形和要求清算的情形。實(shí)務(wù)中我們要避免錯(cuò)誤做法，不能按照原預(yù)征率申報(bào)和不能按照已清算項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進(jìn)行申報(bào)。

房開(kāi)企業(yè)“尾房”銷(xiāo)售的增值稅處理，土地增值稅的清算條件主要有兩個(gè)，應(yīng)該清算的情形和要求清算的情形。實(shí)務(wù)中我們要避免錯(cuò)誤做法，不能按照原預(yù)征率申報(bào)和不能按照已清算項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進(jìn)行申報(bào)。

一、實(shí)務(wù)中曾出現(xiàn)的四種錯(cuò)誤做法

(一)按照原預(yù)征率申報(bào)。計(jì)算公式為：當(dāng)期銷(xiāo)售收入×預(yù)征率。計(jì)算當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅額，待全部銷(xiāo)售完畢后再二次啟動(dòng)清算程序。

(二)按照已清算項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進(jìn)行申報(bào)。計(jì)算公式為：(已清算項(xiàng)目已納土地增值稅稅額/已清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入)×當(dāng)期銷(xiāo)售收入。

(三)根據(jù)增值額重新計(jì)算增值率，對(duì)照相應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額，不考慮當(dāng)期稅費(fèi)的影響。計(jì)算公式為：當(dāng)期銷(xiāo)售收入-(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算時(shí)總建筑面積)×當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積=當(dāng)期增值額。再根據(jù)增值額、本期扣除項(xiàng)目重新計(jì)算增值率，對(duì)照適應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額。

(四)根據(jù)增值額重新計(jì)算增值率，對(duì)照相應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額，且考慮當(dāng)期稅費(fèi)的影響。計(jì)算公式為：當(dāng)期增值額=當(dāng)期銷(xiāo)售收入-[(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額-清算時(shí)扣除的稅費(fèi))/清算時(shí)總建筑面積]×當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積-當(dāng)期銷(xiāo)售收入×5%*(1 7% 5%)。根據(jù)增值額、本期扣除項(xiàng)目重新計(jì)算增值率，對(duì)照適應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額。

出現(xiàn)上述錯(cuò)誤做法的原因：一是納稅人對(duì)《通知》的清算政策理解不到位，自以為是;二是稅務(wù)機(jī)關(guān)疏于管理，對(duì)納稅人清算工作指導(dǎo)不力;三是各地出臺(tái)與《通知》相悖的“土”政策，干擾了清算工作。

二、對(duì)《通知》規(guī)定的納稅申報(bào)程序的正確理解

(一)政策依據(jù)?！锻ㄖ返诎藯l關(guān)于“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”的規(guī)定是：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

1、土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說(shuō)，土地增值稅一般是以一個(gè)完整審批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用不得從其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目也不應(yīng)分開(kāi)作為兩個(gè)清算單位(分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目除外)。所以，對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問(wèn)題。

2、簡(jiǎn)化核算，計(jì)算申報(bào)“尾房”銷(xiāo)售的土地增值稅時(shí)不再考慮銷(xiāo)售當(dāng)期產(chǎn)生的稅費(fèi)。

3、簡(jiǎn)化核算，計(jì)算申報(bào)“尾房”銷(xiāo)售的土地增值稅時(shí)不再考慮清算時(shí)點(diǎn)未進(jìn)入扣除項(xiàng)目成本的費(fèi)用(包括當(dāng)時(shí)已經(jīng)發(fā)生但未取得合法憑據(jù)的部分)。

(二)申報(bào)時(shí)間：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，納稅人應(yīng)在取得“尾房”銷(xiāo)售收入的次月申報(bào)。多次發(fā)生“尾房”銷(xiāo)售行為的，應(yīng)多次申報(bào)。

三、具體案例

名為“無(wú)極”的某高檔住宅小區(qū)，總建筑面積20000平方米，截止上年末銷(xiāo)售比例已達(dá)90%，故土地增值稅已在上年末被要求做了項(xiàng)目清算。清算時(shí)總的扣除項(xiàng)目金額為1億元，確定的增值率為55%。本年“五●一”節(jié)舉行促銷(xiāo)優(yōu)惠，剩余“尾房”全部銷(xiāo)售完畢，收到銷(xiāo)售款1500萬(wàn)元。另外，還通過(guò)法律手段收回“小刀”公司拖欠的已經(jīng)清算過(guò)土地增值稅的“尾款”100萬(wàn)元;收到客戶(hù)“無(wú)極小刀”補(bǔ)繳的未經(jīng)清算過(guò)土地增值稅的購(gòu)房差價(jià)款10萬(wàn)元。

1、銷(xiāo)售“尾房”扣除項(xiàng)目金額=“尾房”銷(xiāo)售面積×(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積)=2000×(10000/20000)=1000(萬(wàn)元);

2、銷(xiāo)售“尾房”增值額=“尾房”銷(xiāo)售收入-扣除項(xiàng)目金額=1500-1000=500(萬(wàn)元);

3、清算時(shí)確定的增值率為55%，適用的稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%(無(wú)論銷(xiāo)售“尾房”的增值率高低，均使用清算時(shí)確定的稅率);

4、“尾房”銷(xiāo)售應(yīng)申報(bào)的土地增值稅=500×40%-1000×5%=200-50=150(萬(wàn)元)。

5、會(huì)計(jì)處理

通過(guò)以上房開(kāi)企業(yè)“尾房”銷(xiāo)售的增值稅處理的講解，相信你已經(jīng)有了更多的認(rèn)識(shí)，如果還有其他疑問(wèn)，可以咨詢(xún)客服，我們會(huì)一一為您解答，想要了解更多增值稅的知識(shí)，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，也可以進(jìn)入官網(wǎng)進(jìn)行學(xué)習(xí)。