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不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)都有哪些，不動(dòng)產(chǎn)抵押具有物權(quán)的排他性和追及性。很多人都想要了解相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，感興趣的小伙伴快來閱讀下面的文章吧。如果大家在學(xué)習(xí)的過程中遇到了問題，或者想要了解更多有關(guān)納稅申報(bào)流程的相關(guān)問題，都可以咨詢我們的答疑老師，我們會(huì)為大家進(jìn)行更為詳細(xì)的解答。

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一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果銀行沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

2、抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

3、房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立條件有哪些

1、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。

2、抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。

(1)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn);

(2)列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物;

(3)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

(4)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn);

(5)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財(cái)產(chǎn);

(6)來自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn);

(7)未取得合法權(quán)證的違法建筑物。

3、價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值。

4、辦理抵押登記。依照我國法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)何時(shí)生效

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記時(shí)生效。

抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因，抵押權(quán)設(shè)立是合同當(dāng)事人履行抵押合同的結(jié)果，因此僅有抵押合同并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立?！段餀?quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，如果義務(wù)人沒有履行抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)并沒有設(shè)立，因此，未辦理物權(quán)登記的，合同對(duì)方不能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

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