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營改增對土地增值稅的影響有哪些呢?相關(guān)的土地增值稅的計(jì)算稅率有什么調(diào)整呢?營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題，都是怎么進(jìn)行規(guī)定的呢?營改增對土地增值稅的影響案例分析，供大家做個(gè)參考!

營改增對土地增值稅的影響有哪些呢?相關(guān)的土地增值稅的計(jì)算稅率有什么調(diào)整呢?營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題，都是怎么進(jìn)行規(guī)定的呢?營改增對土地增值稅的影響案例分析，供大家做個(gè)參考!

營改增對土地增值稅的影響

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

這里土地增值稅預(yù)征稅款的計(jì)算，大家可以公司的具體情況進(jìn)行選擇，采取適合的預(yù)繳方式進(jìn)行預(yù)繳。

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款(包含契稅)400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

(一)收入2000萬元

(二)扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400(萬元)

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700(萬元)

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80(萬元)，其中：

(1)利息支出=500*5%=25(萬元)

(2)其他=(400+700)*5%=55(萬元)(管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除)

4.稅金=110(萬元)

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220(萬元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510(萬元)

(三)增值額=2000-1510=490(萬元)

(四)稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

(五)稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147(萬元)

類型二：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少?(本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》)

解析：(一)計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57(萬元)

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43(萬元)。

(二)可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號)第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520(萬元)

(三)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合計(jì)=28.5714×12%=3.43(萬元);

2.購買時(shí)繳納的契稅12(萬元)。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅;

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43(萬元);

(四)扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43(萬元)。

(五)增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436(萬元);

(六)增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

(七)應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63(萬元)。

看了上述的有關(guān)規(guī)定，相信都有了解了。營改增對土地增值稅的影響案例分析?就分享到這里了，供大家參考。好了，還有其他想要咨詢的，歡迎咨詢右方在線客服吧。除此之外，如果備考會計(jì)職稱考試的小伙伴，掃描下方二維碼，來試學(xué)相關(guān)的課程視頻吧!