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個(gè)人出租房屋是要納稅的，那么，你知道個(gè)人出租房屋要交哪些稅嗎?相關(guān)稅種應(yīng)納稅額的計(jì)算都會(huì)嗎?今天來看看個(gè)人出租房屋稅費(fèi)的計(jì)算方法吧。希望大家可以通過今天的實(shí)際案例能夠熟練掌握出租房屋的涉稅處理方法。

個(gè)人出租房屋是要納稅的，那么，你知道個(gè)人出租房屋要交哪些稅嗎?相關(guān)稅種應(yīng)納稅額的計(jì)算都會(huì)嗎?今天來看看個(gè)人出租房屋稅費(fèi)的計(jì)算方法吧。希望大家可以通過今天的實(shí)際案例能夠熟練掌握出租房屋的涉稅處理方法。

個(gè)人出租房屋納稅的案例分析

自然人蘇某擁有多處房產(chǎn)，房產(chǎn)原值合計(jì)6800萬元，2019年發(fā)生如下業(yè)務(wù)，已知當(dāng)?shù)卣?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，不考慮其他涉稅事項(xiàng)，請就下列業(yè)務(wù)分別列示蘇某房屋等租賃業(yè)務(wù)相關(guān)稅費(fèi)處理(為簡化計(jì)算，不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅)。本案例編寫由吳周順編寫。

一、其他個(gè)人出租住房

業(yè)務(wù)1：2019年1月1日將一處原值200萬元的住房(2010年購入)出租給吳某等人，雙方簽訂租賃合同，租期3年，承租方1月8日一次性支付3年租金18萬元。

解析：

(一)增值稅

其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，其他個(gè)人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)的，其租金可在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨鹗杖氩怀^10萬元的，免征增值稅。(注意：除其他個(gè)人外，一次性收取的租金不分?jǐn)傆?jì)算)

18/3/12=0.5萬元/月﹤10萬元/月，免征增值稅。隨征的附加稅費(fèi)同時(shí)減免。

【政策依據(jù)】：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2)、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(2016年第16號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(2019年第4號(hào))。

(二)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減按50%征收。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，但如果免征增值稅的，確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。

2019年房產(chǎn)稅：18/3×4%=0.24萬元，疊加享受減稅優(yōu)惠0.24×50%=0.12萬元。

【政策依據(jù)】《房產(chǎn)稅暫行條例》、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第5號(hào))、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))。

(三 )印花稅

個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

業(yè)務(wù)1，免征印花稅。

【政策依據(jù)】《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))

(四)個(gè)人所得稅

稅目為財(cái)產(chǎn)租賃所得，按次征收，以一個(gè)月內(nèi)取得收入為一次。個(gè)人出租住房收取租金按20%稅率減按10%征收。應(yīng)稅所得額=收入額-財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)-向出租方支付的租金-由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用-稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

2019年個(gè)人所得稅：[(18/3/12-0.12/12)×(1-20%)×10%] ×12=0.4704萬元。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》、《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號(hào))。

二、其他個(gè)人出租商鋪

業(yè)務(wù)2：2019年5月1日將原值800萬元的經(jīng)營用房出租，雙方簽訂合同規(guī)定租期3年，按市場價(jià)每月收取租金收入1萬元。

解析：

(一)增值稅

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額;月租金收入不超過10萬的，免征增值稅。

每月增值稅，1萬元/月<10萬元/月，免征增值稅。隨征的附加稅費(fèi)同時(shí)減免。

【政策依據(jù)】：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2)、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(2016年第16號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(2019年第4號(hào))。

(二)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。對個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)按12%稅率征收房產(chǎn)稅;2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收。1~4月未出租按1.2%征稅，則：

1~4月每月房產(chǎn)稅：800×(1-30%)×1.2%=6.72/12=0.56萬元，疊加享受減稅優(yōu)惠0.56×50%=0.28萬元;

5~12月每月房產(chǎn)稅：1×12%=0.12萬元，疊加享受減稅優(yōu)惠0.12×50%=0.06萬元。

2019年應(yīng)納房產(chǎn)稅：0.28×4+0.06×8=1.6萬元。

【政策依據(jù)】

《房產(chǎn)稅暫行條例》、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第5號(hào))、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))。

(三)印花稅

印花稅，個(gè)人出租、承租住房以外的房產(chǎn)，簽訂的租賃合同要按規(guī)定依1‰征收印花稅。合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù);未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù);2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收。

優(yōu)惠前應(yīng)納印花稅1×12×3×1‰=0.036萬元，疊加享受減稅優(yōu)惠0.036×50%=0.018萬元，實(shí)際應(yīng)納印花稅0.018萬元。

【政策依據(jù)】中華人民共和國印花稅暫行條例、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))。

(四)個(gè)人所得稅

稅目：財(cái)產(chǎn)租賃所得，按次征收，以一個(gè)月內(nèi)取得收入為一次。

5~12月每月個(gè)人所得稅：(1-已繳房產(chǎn)稅0.06-減已交印花稅0.018/36)×(1-20%)×20%=0.15032萬元。

2019年個(gè)人所得稅：0.15032×8=1.20256萬元。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號(hào))。

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