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2016年推出營業(yè)稅改增值稅以后，企業(yè)增值稅中的土地增值稅該怎么計算?下面小編就來為您詳細介紹一下營改增后土地增值稅如何計算，篇幅較長，但都是干貨哦!

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營改增后土地增值稅計算方法為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1 公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

土地增值稅的計稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體土地增值稅計算方法如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

結(jié)合實務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過購買取得的房屋。

另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié) 合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價，按土地增值稅的計算方法中的簡易征收。

例： A公司是原營業(yè)稅納稅人，營改增后為一般納稅人，其機構(gòu)所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關(guān)發(fā)票;成交價1000萬元、繳納契稅1000*5%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。

營改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：

假設(shè)A公司于2016年3月1日以1500萬元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：

應(yīng)繳營業(yè)稅=(1500-1000)*5%=25萬元;

城市維護建設(shè)稅=25*7%=1.75萬元;

教育費附加=25*3%=0.75萬元;

印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;

土地增值稅的稅額為：

收入額=1500萬元;

扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬元;

注意上式第一項：根據(jù)財稅[2006]21號第二條、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)，購房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從 購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。每年指以12個月為1年，超1年不滿12個月但超6個月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也可扣除(但不得作為加 計扣除基數(shù))。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;

應(yīng)納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬元

例：營改增后A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：

財稅【2016】36號附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定”第一條第八款、國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 “國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)， 可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

財稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

假設(shè)A公司于2016年5月10日以1500萬元含稅價將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。

取得房屋時的契稅如前文所述

銷售房屋時：

應(yīng)納增值稅=(1500-1000)/(1+5%)*5%=23.81萬元。

城市維護建設(shè)稅=23.81*7%=1.67萬元;

教育費附加=23.81*3%=0.71萬元;

印花稅=1500*0.0005=0.75萬元

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