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房地產(chǎn)行業(yè)成本預提的稅收風險是什么?房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，無論是項目拿地還是開發(fā)建設否需要大量資金，為了提高資金利用率和降低稅收，房產(chǎn)會計會對預提相關成本費用，接下來跟小編一起看具體內容吧。

房地產(chǎn)行業(yè)成本預提的稅收風險是什么?房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，無論是項目拿地還是開發(fā)建設否需要大量資金，為了提高資金利用率和降低稅收，房產(chǎn)會計會對預提相關成本費用，接下來跟小編一起看具體內容吧。

房地產(chǎn)行業(yè)中出包工程預提費用金額最大，單項目少則幾千萬，多則幾億、幾十億元，它也是影響房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅調整的重點項目。預提費用雖然對房地產(chǎn)企業(yè)有利，但如果對預提成本費用的限制性條件和要求控制不到位，就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的稅收風險。通常的風險主要表現(xiàn)在：

(一)預提費用超過規(guī)定標準的稅收風險;實踐中，部分房地產(chǎn)企業(yè)習慣于依據(jù)企業(yè)內部制定的項目預算總額的一定比例，或者以預算總額與出包合同累計到票金額的兩者之差數(shù)來預提費用，這些做法雖然簡便易行，但與稅收文件對預提費用的規(guī)定條件和要求不符，存在較大稅收風險。

(二)未取得相關合法、有效發(fā)票的稅收風險;依據(jù)31號文件第34條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。因此，出包工程辦理最終結算后，前期已預提費用在本年度匯繳期到期前未取得相關合法、有效發(fā)票的，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時應進行納稅調整處理。

(三)無法提供充分的證明資料的稅收風險。出包工程未辦理結算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預提，但應提供工程預(決)算書、工程施工合同、建設工程結算書等證明資料，否則不得預提該項費用。

作為財務人員，既要保證企業(yè)提高資金使用效率，同時還要保證企業(yè)避免不必要的稅務風險，那么就必須要對相關的稅收法規(guī)清楚的了解。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預提成本影響最大的三個稅種為增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

1. 增值稅

根據(jù)根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及《增值稅暫行條例實施細則》等相關稅法規(guī)定，增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額，因此在銷項稅額既定的情況下，進項稅額就決定了房地產(chǎn)企業(yè)應納增值稅的金額。而進項稅額的抵扣，又有嚴格的要求，即必須要有合法合規(guī)的票據(jù)，或是增值稅專票、或是海關繳款書或是通行費電子普通發(fā)票，按照票面上注明的金額作為進項稅額，也可以對一些比如農產(chǎn)品收購發(fā)票/銷售發(fā)票、高鐵票、等按照票面金額計算進項稅額。但是，預提成本費用由于尚未取得發(fā)票，因此無法按照相關規(guī)定進行進項稅額抵扣，從而導致企業(yè)提前繳納增值稅，占用企業(yè)資金。

2. 土地增值稅

《土地增值稅清算管理規(guī)程》二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

3. 企業(yè)所得稅

依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以對出包工程、報批報建費用、物業(yè)完善費用和公共配套設施成本進行預提費用，但是第三十二條規(guī)定僅有以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本可以預提，其他費用均應為實際發(fā)生的成本。

(1)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

此條款正確的預提費用標準為：

(預提費用金額≤未竣工結算出包工程的發(fā)票不足金額)÷未辦理竣工結算的出包工程的合同總金額)≤10%。

(2)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(3)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)在對相關成本進行預提時，一定要嚴格對照稅法文件規(guī)定的相關限制條件和要求執(zhí)行，避免帶來不必要的稅收風險。

關于“房地產(chǎn)行業(yè)成本預提的稅收風險”，大家閱讀本文之后，應該有了一個大致的了解，房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，因為涉及資金量比較大，項目周期長，所以其會計處理比較復雜，涉及稅種也是各行業(yè)里比較多的，但是相應房產(chǎn)會計的工資待遇要高于一般企業(yè)，有興趣做房產(chǎn)會計的朋友，可以找我們的答疑老師，領取相關學習資料和預約試聽課程，體驗一下哦!