發(fā)布時(shí)間:2020-08-22 17:02來(lái)源:會(huì)計(jì)教練
關(guān)注公眾號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該怎么選擇預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)?目前我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種,一種是不含稅增值稅收入,另一種是收入不含增值稅。具體的內(nèi)容,大家可以跟小編一起深入了解學(xué)習(xí)!
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該怎么選擇預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)?目前我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種,一種是不含稅增值稅收入,另一種是收入不含增值稅。具體的內(nèi)容,大家可以跟小編一起深入了解學(xué)習(xí)!
案例:
我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),一般納稅人適用于一般計(jì)稅方法。今年年初開(kāi)始開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目,現(xiàn)在正處于預(yù)售階段,6月份銷(xiāo)售普通住宅收到預(yù)收房款1090萬(wàn)元,根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定,土地增值稅預(yù)征率為1%。請(qǐng)問(wèn):我公司在收到預(yù)收款預(yù)繳土地增值稅時(shí),到底是以不含增值稅收入還是以預(yù)收款減去預(yù)繳增值稅的余額作為計(jì)稅依據(jù)呢?哪個(gè)計(jì)稅方法對(duì)我公司更為有利?
這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么會(huì)出現(xiàn)選擇困難癥呢,是因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局在2016年先后出臺(tái)了兩個(gè)計(jì)稅口徑不一致的政策,并且都現(xiàn)行有效。下面我們通過(guò)兩個(gè)政策文件的具體規(guī)定及案例分析得出結(jié)論。
(一)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào)):“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
(二)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào)):
“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題:營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
根據(jù)上述兩個(gè)政策得知,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一般計(jì)稅方法下收到預(yù)收款時(shí),預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅方法如下:
方法一:預(yù)繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率
=預(yù)收款/(1+9%)*土地增值稅預(yù)征率
=1090/(1+9%)*1%=10萬(wàn)元
方法二:預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率=(1090-30)*1%=10.6萬(wàn)元
其中:預(yù)繳增值稅=預(yù)收款/(1+9%)*3%=1090/(1+9%)*3%=30萬(wàn)元
方法二比方法一多預(yù)繳土地增值稅=10.6-10=0.6萬(wàn)元
根據(jù)上述案例分析結(jié)果來(lái)看,方法二正如國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào)規(guī)定:“為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”,但是預(yù)繳的土地增值稅反而比正常計(jì)算的方法一要多繳納0.6萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是選擇以不含增值稅收入作為預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)更為有利。
實(shí)務(wù)中,在個(gè)別省份或地區(qū),出現(xiàn)了當(dāng)?shù)囟悇?wù)局強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照簡(jiǎn)化后的計(jì)稅依據(jù)預(yù)繳土地增值稅,個(gè)人認(rèn)為這樣的做法欠妥當(dāng)。既然國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的這兩個(gè)稅收政策文件至今都有效,那么企業(yè)就有權(quán)利選擇適用對(duì)自己更為有利的計(jì)稅依據(jù)。
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