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房地產(chǎn)企業(yè)只要有收入，就應(yīng)該交納增值稅及其附加稅，否則就要產(chǎn)生滯納金和罰款?，F(xiàn)在好多房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在都是預(yù)收款的方式，那么采用預(yù)收款多了，房地產(chǎn)的預(yù)收賬款如何繳納增值稅呢?如何開(kāi)具增值稅發(fā)票?小編把這些問(wèn)題的答案歸納總結(jié)在文章中了，大家一起來(lái)看看吧。

房地產(chǎn)企業(yè)只要有收入，就應(yīng)該交納增值稅及其附加稅，否則就要產(chǎn)生滯納金和罰款?，F(xiàn)在好多房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在都是預(yù)收款的方式，那么采用預(yù)收款多了，房地產(chǎn)的預(yù)收賬款如何繳納增值稅呢?如何開(kāi)具增值稅發(fā)票?小編把這些問(wèn)題的答案歸納總結(jié)在文章中了，大家一起來(lái)看看吧。

計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

銷項(xiàng)稅額：是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算的增值稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額：是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅稅額。

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告( 稅總2016年18號(hào))的規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

該房地產(chǎn)企業(yè)銷售2018年自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款是含增值稅的銷售額嗎?

核心就在于：

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)

解答：預(yù)收賬款≠預(yù)售收入

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)明確了營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)均不含增值稅，沒(méi)有說(shuō)明企業(yè)所得稅收入是否含增值稅。

但《增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定，銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。同時(shí)，《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。

企業(yè)所得稅講的是收入的概念，增值稅是價(jià)外稅，收入是不含增值稅的。從國(guó)家對(duì)非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的規(guī)定中也可看出這點(diǎn)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)中非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第9號(hào))規(guī)定，“營(yíng)改增”試點(diǎn)中的非居民企業(yè)，取得企業(yè)所得稅法第三條第三項(xiàng)規(guī)定的所得，在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)以不含增值稅的收入全額作為應(yīng)納稅所得額。

因此

企業(yè)所得稅收入是不含增值稅的。

另外，從國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文可以看出，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》或《預(yù)售合同》取得款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入，區(qū)別只是完工產(chǎn)品收入和未完工產(chǎn)品收入而已。

北京國(guó)稅在2016年度匯算清繳政策宣講時(shí)也是特別明確以不含稅收入作為計(jì)算預(yù)計(jì)毛利率的基數(shù)。

因此，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對(duì)如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)售階段的收入，國(guó)家稅務(wù)總局尚未明確。

再看看，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

這就是房地產(chǎn)的預(yù)收賬款如何繳納增值稅全部?jī)?nèi)容啦，小編就分享到這里了，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)收賬款繳納增值稅內(nèi)容有所了解有所掌握了，那么大家還有什么疑問(wèn)可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。