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房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的特征,所以就會存在開發(fā)項目所在地和企業(yè)不一致的情況,其實無論是否異地,都可以直接到當?shù)囟悇諜C關(guān)申報繳納稅款,并按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。那么房地產(chǎn)匯算清繳時哪些憑證不合理呢?小編在下文整理了關(guān)于匯算清繳時的內(nèi)容，大家一起來看看吧。

房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的特征,所以就會存在開發(fā)項目所在地和企業(yè)不一致的情況,其實無論是否異地,都可以直接到當?shù)囟悇諜C關(guān)申報繳納稅款,并按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。那么房地產(chǎn)匯算清繳時哪些憑證不合理呢?小編在下文整理了關(guān)于匯算清繳時的內(nèi)容，大家一起來看看吧。

一、以往的政策依據(jù)

以前在稅前扣除憑證管理方面,主要依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則,以及國家稅務總局制定的稅收規(guī)范性文件執(zhí)行.例如:

(1)《國家稅務總局關(guān)于加強企業(yè)所得稅管理的意見》(國稅發(fā)〔2008〕88號)第二條規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票不得作為稅前扣除憑據(jù);

(2)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈進一步加強稅收征管若干具體措施〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕114號)第六條規(guī)定,未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除;

(3)《國家稅務總局〈關(guān)于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知〉》(國稅發(fā)〔2008〕80號)第八條規(guī)定,在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票,不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷,等等.

(4)《關(guān)于增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第16號)規(guī)定,自2017年7月1日起,開具增值稅普通發(fā)票時,應填寫購買方的納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼,否則,不得作為稅收憑證.

(5)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,特殊的政策是, 依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)的通知第三十二條規(guī)定,特殊情況下可以預提(應付)費用.

二、新的政策要求

這些規(guī)定雖可解決一些日常管理問題,但較為分散,系統(tǒng)性和針對性不強,容易產(chǎn)生認識分歧,帶來執(zhí)行爭議.隨著稅收管理要求的提高,尤其是發(fā)票管理的日益信息化,為進一步優(yōu)化營商環(huán)境,規(guī)范稅收執(zhí)法,維護納稅人權(quán)益,2018年6月6日,國家稅務總局出臺了《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(國家稅務總局公告2018年第28號)文件.

文件規(guī)定,企業(yè)應在當年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證,作為計算企業(yè)所得稅應納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù).

企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定,"企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費用、稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除."

稅前扣除憑證在管理中應遵循真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則.真實性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟業(yè)務真實,且支出已經(jīng)實際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力.

真實性是基礎(chǔ),若企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務及支出不具備真實性,自然就不涉及稅前扣除的問題.合法性和關(guān)聯(lián)性是核心,只有當稅前扣除憑證的形式、來源符合法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定,并與支出相關(guān)聯(lián)且有證明力時,才能作為企業(yè)支出在稅前扣除的證明資料.

三、境內(nèi)支出的稅前扣除憑證管理要求

1.增值稅應稅項目

(1)對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人.企業(yè)支出以對方開具的發(fā)票作為稅前扣除憑證.也就是,凡對方能夠開具增值稅發(fā)票的,必須以發(fā)票作為扣除憑證.

我們在為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務時發(fā)現(xiàn),企業(yè)從銀行融資時,仍然存在部分如銀行用利息單代替發(fā)票給予企業(yè),而沒有按照規(guī)定開具發(fā)票,28號公告發(fā)布后,企業(yè)必須從銀行取得發(fā)票.否則,相關(guān)企業(yè)發(fā)生的融資利息,將無法稅前扣除.

(2)對方為無需辦理稅務登記的單位.企業(yè)與一些單位發(fā)生交易,這些交易雖為應稅勞務,但這些單位無需辦理稅務登記,無法日常開具增值稅發(fā)票,此種情形,可以用代開發(fā)票或收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證.如從政府機關(guān)、團體收購廢舊物資,這些單位無法開具增值稅發(fā)票,要么代開,要么以收款憑證即可作為稅前扣除憑證.

(3)對方為個人且從事小額零星經(jīng)營業(yè)務,即企業(yè)與個人發(fā)生交易,且與該個人應稅交易額未超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定起征點的,企業(yè)支出可以稅務機關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證以及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證.

2.非增值稅應稅項目

企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的不屬于應稅項目的支出,如企業(yè)按照規(guī)定繳納的政府性基金、行政事業(yè)性收費、稅金、土地出讓金、社會保險費、工會經(jīng)費、住房公積金、公益事業(yè)捐贈支出、向法院支付的訴訟費用等,一般情況下按以下規(guī)定處理:

(1)對方為單位.企業(yè)以對方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證,如財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證等作為稅前扣除憑證.

(2)對方為個人.企業(yè)以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證.

企業(yè)應將與稅前扣除憑證相關(guān)的資料,包括合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳?以證實稅前扣除憑證的真實性.以上資料不屬于稅前扣除憑證,但屬于與企業(yè)經(jīng)營活動直接相關(guān)且能夠證明稅前扣除憑證真實性的資料,如法院判決企業(yè)支付違約金而出具的判決文書就是一種比較典型的支出依據(jù).

企業(yè)也應按照法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定,履行保管責任,以備包括稅務機關(guān)在內(nèi)的有關(guān)部門、機構(gòu)或者人員核實.

對于房地產(chǎn)企業(yè),還有一個利好,即28號公告第十七條規(guī)定,企業(yè)以前年度應當取得而未取得發(fā)票、其他外部憑證,且相應支出在該年度沒有稅前扣除的,在以后年度取得符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證或者按照本辦法第十四條的規(guī)定提供可以證實其支出真實性的相關(guān)資料,相應支出可以追補至該支出發(fā)生年度稅前扣除,但追補年限不得超過五年.

據(jù)上述規(guī)定,房開企業(yè)完工年度未取得發(fā)票納稅調(diào)整的計稅成本,沒有得到扣除,在以后年度取得符合規(guī)定的建安成本發(fā)票后,可以追補至該支出發(fā)生的年度企業(yè)所得稅稅前扣除,也就是完工年度扣除,但是追補年度不得超過五年.

房地產(chǎn)預繳的增值稅

答:對于雖然不在納稅人機構(gòu)所在地,但屬于提供跨縣(市、區(qū))的異地建筑服務項目,并不是全部需要在服務所在地預繳增值稅.未納入在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅范圍的,主要包括:一是同一地級行政區(qū)內(nèi)的異地建筑服務;二是同一直轄市、計劃單列市范圍內(nèi)所在地主管稅務機關(guān)決定不予就地預繳的當?shù)乜绲丶壭姓^(qū)域的異地建筑服務.對于這類異地建筑服務,財稅〔2017〕58號文件第三條第二款明確規(guī)定,按照現(xiàn)行規(guī)定無須在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目,納稅人取得預收款時在機構(gòu)所在地預繳增值稅,即也需要預繳增值稅,區(qū)別僅僅在于預繳地的不同.

未按規(guī)定預繳是否處罰

納稅人提供建筑服務取得預收款,應在取得預收款時按規(guī)定預繳增值稅.對自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款或者未按照規(guī)定繳納稅款的,由機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定進行處理.

筆者認為稅務機關(guān)可以并不限于采取以下措施:一是納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的,從滯納稅款之日起,按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金.二是納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的,由稅務機關(guān)責令限期改正,可以處二千元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,可以處二千元以上一萬元以下的罰款.三是納稅人不進行納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的,由稅務機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款.

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