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房地產(chǎn)企業(yè)前期投入的成本是十分巨大的，企業(yè)不會(huì)有這么多的儲(chǔ)備金，因此需要進(jìn)行融資和向銀行貸款，今天小編為大家總結(jié)的是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本及納稅調(diào)整舉例分析，不知道這方面內(nèi)容的小伙伴們，趕緊跟著小編來(lái)閱讀下面的內(nèi)容吧!

房地產(chǎn)企業(yè)前期投入的成本是十分巨大的，企業(yè)不會(huì)有這么多的儲(chǔ)備金，因此需要進(jìn)行融資和向銀行貸款，今天小編為大家總結(jié)的是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本及納稅調(diào)整舉例分析，不知道這方面內(nèi)容的小伙伴們，趕緊跟著小編來(lái)閱讀下面的內(nèi)容吧!

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本及納稅調(diào)整

一、成本的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)在達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)，由于工程結(jié)算滯后等各種原因，成本票據(jù)往往不能全部取得。依據(jù)配比原則，對(duì)暫時(shí)沒(méi)有取得發(fā)票的成本應(yīng)該暫估入賬。舉例如下：

某房地產(chǎn)公司A項(xiàng)目在建設(shè)期間可售物業(yè)已售罄， 2016年12月份完工并全部交房，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，符合收入確認(rèn)的條件，應(yīng)于當(dāng)月確認(rèn)銷售收入。該項(xiàng)目成本資料如下：

1、已取得合法有效票據(jù)的成本金額為50,000.00萬(wàn)元;

2、依據(jù)政府部門出具的繳費(fèi)通知單，該項(xiàng)目尚欠城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)500.00萬(wàn)元;

3、公司與甲施工單位簽訂的《建設(shè)工程承包合同》總金額為29,500.00萬(wàn)元，甲單位已向公司開具發(fā)票金額為20,500.00萬(wàn)元，公司與甲施工單位雙方蓋章確認(rèn)的工程結(jié)算金額為30,000.00萬(wàn)元。

4、假設(shè)無(wú)其他成本項(xiàng)目需要預(yù)提。

公司在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前，首先要對(duì)上述未取得票據(jù)的成本預(yù)提入賬。其中：

(1) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)依據(jù)繳費(fèi)通知單金額500.00萬(wàn)元預(yù)提;

(2) 對(duì)于甲施工單位，由于實(shí)際工程量大于合同金額，應(yīng)按實(shí)際工程量與已開具發(fā)票金額的差額9,500.00萬(wàn)元預(yù)提(30,000.00萬(wàn)元-20,500.00萬(wàn)元)。

(3) 預(yù)提成本后，A項(xiàng)目產(chǎn)成品賬面成本金額為60,000.00萬(wàn)元。

預(yù)提成本時(shí)：

借：開發(fā)成本 100,000,000.00(500萬(wàn)元+9500萬(wàn)元)

貸：應(yīng)付賬款—暫估 100,000,000.00

將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到產(chǎn)成品時(shí)：

借：庫(kù)存商品 600,000,000.00

貸：開發(fā)成本 600,000,000.00

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本600,000,000.00

貸：庫(kù)存商品600,000,000.00

二、納稅調(diào)整

1、政策依據(jù)

(1)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。假設(shè)該企業(yè)選擇每年的12月31日作為當(dāng)年度計(jì)稅成本核算終止日。

(2)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

2、納稅調(diào)整額的計(jì)算

依據(jù)上述規(guī)定，針對(duì)該公司A項(xiàng)目的調(diào)整計(jì)算過(guò)程如下：

(1)該企業(yè)所欠城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)500.00萬(wàn)元屬應(yīng)上繳未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，有繳費(fèi)通知單作為依據(jù)，可以作為計(jì)稅成本處理，不需做納稅調(diào)整。

(2)甲施工單位合同金額29,500.00萬(wàn)元，實(shí)際結(jié)算金額為30,000.00萬(wàn)元，已到發(fā)票20,500.00萬(wàn)元。依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

本例中，企業(yè)賬面預(yù)提金額為9,500.00萬(wàn)元，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定可以預(yù)提2,950.00萬(wàn)元(29,500.00×10%)，差額6,550.00萬(wàn)元(9,500.00萬(wàn)元-2,950.00)應(yīng)調(diào)減計(jì)稅成本，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

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