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房地產(chǎn)企業(yè)前期投入的成本是十分巨大的，企業(yè)不會有這么多的儲備金，因此需要進行融資和向銀行貸款，今天小編為大家總結(jié)的是房地產(chǎn)企業(yè)預提成本及納稅調(diào)整舉例分析，不知道這方面內(nèi)容的小伙伴們，趕緊跟著小編來閱讀下面的內(nèi)容吧!

房地產(chǎn)企業(yè)前期投入的成本是十分巨大的，企業(yè)不會有這么多的儲備金，因此需要進行融資和向銀行貸款，今天小編為大家總結(jié)的是房地產(chǎn)企業(yè)預提成本及納稅調(diào)整舉例分析，不知道這方面內(nèi)容的小伙伴們，趕緊跟著小編來閱讀下面的內(nèi)容吧!

房地產(chǎn)企業(yè)預提成本及納稅調(diào)整

一、成本的預提及會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)在達到收入確認條件時，由于工程結(jié)算滯后等各種原因，成本票據(jù)往往不能全部取得。依據(jù)配比原則，對暫時沒有取得發(fā)票的成本應該暫估入賬。舉例如下：

某房地產(chǎn)公司A項目在建設(shè)期間可售物業(yè)已售罄， 2016年12月份完工并全部交房，依據(jù)《企業(yè)會計準則》，符合收入確認的條件，應于當月確認銷售收入。該項目成本資料如下：

1、已取得合法有效票據(jù)的成本金額為50,000.00萬元;

2、依據(jù)政府部門出具的繳費通知單，該項目尚欠城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費500.00萬元;

3、公司與甲施工單位簽訂的《建設(shè)工程承包合同》總金額為29,500.00萬元，甲單位已向公司開具發(fā)票金額為20,500.00萬元，公司與甲施工單位雙方蓋章確認的工程結(jié)算金額為30,000.00萬元。

4、假設(shè)無其他成本項目需要預提。

公司在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前，首先要對上述未取得票據(jù)的成本預提入賬。其中：

(1) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費應依據(jù)繳費通知單金額500.00萬元預提;

(2) 對于甲施工單位，由于實際工程量大于合同金額，應按實際工程量與已開具發(fā)票金額的差額9,500.00萬元預提(30,000.00萬元-20,500.00萬元)。

(3) 預提成本后，A項目產(chǎn)成品賬面成本金額為60,000.00萬元。

預提成本時：

借：開發(fā)成本 100,000,000.00(500萬元+9500萬元)

貸：應付賬款—暫估 100,000,000.00

將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到產(chǎn)成品時：

借：庫存商品 600,000,000.00

貸：開發(fā)成本 600,000,000.00

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時：

借：主營業(yè)務(wù)成本600,000,000.00

貸：庫存商品600,000,000.00

二、納稅調(diào)整

1、政策依據(jù)

(1)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。假設(shè)該企業(yè)選擇每年的12月31日作為當年度計稅成本核算終止日。

(2)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

2、納稅調(diào)整額的計算

依據(jù)上述規(guī)定，針對該公司A項目的調(diào)整計算過程如下：

(1)該企業(yè)所欠城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費500.00萬元屬應上繳未上繳的報批報建費用，有繳費通知單作為依據(jù)，可以作為計稅成本處理，不需做納稅調(diào)整。

(2)甲施工單位合同金額29,500.00萬元，實際結(jié)算金額為30,000.00萬元，已到發(fā)票20,500.00萬元。依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

本例中，企業(yè)賬面預提金額為9,500.00萬元，依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定可以預提2,950.00萬元(29,500.00×10%)，差額6,550.00萬元(9,500.00萬元-2,950.00)應調(diào)減計稅成本，調(diào)增應納稅所得額。

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