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土地增值稅是房地產(chǎn)繳稅的大頭，我們在處理房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的時(shí)候，要密切注意房地產(chǎn)土地增值稅的稅務(wù)處理，身為會(huì)計(jì)人，也要多少懂點(diǎn)稅收籌劃，在合法納稅的同時(shí)思考怎樣去合理避稅，節(jié)約企業(yè)資金。

土地增值稅是房地產(chǎn)繳稅的大頭，我們在處理房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的時(shí)候，要密切注意房地產(chǎn)土地增值稅的稅務(wù)處理，身為會(huì)計(jì)人，也要多少懂點(diǎn)稅收籌劃，在合法納稅的同時(shí)思考怎樣去合理避稅，節(jié)約企業(yè)資金。

1.作為房地產(chǎn)繳稅的大頭，土增稅的計(jì)稅依據(jù)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額。

2.計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù) =(應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額)*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

具體計(jì)算如下:

其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額，

而扣除項(xiàng)目金額的具體組成如下圖：

3.值得一提的是，由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，房地產(chǎn)采取先預(yù)征后清算的征管模式。

土增稅應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

不同地方的預(yù)征率不同，舉個(gè)栗子：目前南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)的預(yù)征率為：

(1)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅;

(2)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅;

(3)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅;

(4)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。，明確免征增值稅、土地增值稅辦理?xiàng)l件。

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