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房地產開發(fā)企業(yè)該怎么選擇預繳土地增值稅的計稅依據?目前我國現行的房地產開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的計稅依據有兩種，一種是不含稅增值稅收入，另一種是收入不含增值稅。具體的內容，大家可以跟小編一起深入了解學習!

房地產開發(fā)企業(yè)該怎么選擇預繳土地增值稅的計稅依據?目前我國現行的房地產開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的計稅依據有兩種，一種是不含稅增值稅收入，另一種是收入不含增值稅。具體的內容，大家可以跟小編一起深入了解學習!

案例：

我公司是一家房地產開發(fā)企業(yè)，一般納稅人適用于一般計稅方法。今年年初開始開發(fā)商品房項目，現在正處于預售階段，6月份銷售普通住宅收到預收房款1090萬元，根據當地稅務局規(guī)定，土地增值稅預征率為1%。請問：我公司在收到預收款預繳土地增值稅時，到底是以不含增值稅收入還是以預收款減去預繳增值稅的余額作為計稅依據呢?哪個計稅方法對我公司更為有利?

這家房地產開發(fā)企業(yè)為什么會出現選擇困難癥呢，是因為國家稅務總局在2016年先后出臺了兩個計稅口徑不一致的政策，并且都現行有效。下面我們通過兩個政策文件的具體規(guī)定及案例分析得出結論。

一、政策文件

(一)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號):“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

(二)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告[2016]70號):

“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題:營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:

土地增值稅預征的計征依據=預收款應預繳增值稅稅款。

二、案例分析

根據上述兩個政策得知，房地產開發(fā)企業(yè)在一般計稅方法下收到預收款時，預繳土地增值稅的計稅方法如下：

方法一：預繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預征率

=預收款/(1+9%)*土地增值稅預征率

=1090/(1+9%)*1%=10萬元

方法二：預繳土地增值稅=(預收款-應預繳增值稅稅款)*土地增值稅預征率=(1090-30)*1%=10.6萬元

其中：預繳增值稅=預收款/(1+9%)*3%=1090/(1+9%)*3%=30萬元

方法二比方法一多預繳土地增值稅=10.6-10=0.6萬元

三、結論

根據上述案例分析結果來看，方法二正如國家稅務總局公告[2016]70號規(guī)定：“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算”，但是預繳的土地增值稅反而比正常計算的方法一要多繳納0.6萬元。房地產開發(fā)企業(yè)還是選擇以不含增值稅收入作為預繳土地增值稅的計稅依據更為有利。

實務中，在個別省份或地區(qū)，出現了當地稅務局強制要求房地產開發(fā)企業(yè)按照簡化后的計稅依據預繳土地增值稅，個人認為這樣的做法欠妥當。既然國家稅務總局出臺的這兩個稅收政策文件至今都有效，那么企業(yè)就有權利選擇適用對自己更為有利的計稅依據。

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