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中小房企收入成本結(jié)轉(zhuǎn)的痛點是什么?由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的長周期性，房地產(chǎn)企業(yè)什么時候確認年收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本一直是一個問題，特別是對于中小企業(yè)來說。今天小編就來和大家一起聊一聊這個問題，學習和了解更多財會知識!

中小房企收入成本結(jié)轉(zhuǎn)的痛點是什么?由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的長周期性，房地產(chǎn)企業(yè)什么時候確認年收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本一直是一個問題，特別是對于中小企業(yè)來說。今天小編就來和大家一起聊一聊這個問題，學習和了解更多財會知識!

按照正常的邏輯，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該先決算，再竣工驗收，最后再交房，這樣的話再交房的時點，成本的確認也是沒有問題的，但大量的中小房企在實務(wù)中由于種種原因?qū)е?strong>決算以及竣工驗收滯后，而交房時間卻不能隨意后延，結(jié)果就是交房與決算和竣工驗收次序倒置。

這樣的情況下如果交房企業(yè)確認收入就會出現(xiàn)巨大的麻煩，收入是確定的，而由于決算尚未做完，成本最終是多少可能還無法最終確定，加之行業(yè)內(nèi)普遍存在的壓款現(xiàn)象，導(dǎo)致房企向總包方付款數(shù)量不足，總包方也向房企開具發(fā)票數(shù)量不足，財務(wù)人員更是不敢隨意結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，擔心由此引發(fā)所得稅的風險。

案例：

A房企已經(jīng)于2019年12月交房，但截止2019年年末，由于甲方乙方雙方就工程量有爭議，決算尚未完成，房企支付給總包方4億元工程款并已經(jīng)取得4億元發(fā)票，但按照房企財務(wù)預(yù)計至少還有2億元未支付，發(fā)票也未取得，請問2019那年年末是否結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本?

這個案例就是一個典型的兩難境地，結(jié)轉(zhuǎn)收入的話，成本無法準確計量，如果按照預(yù)估，發(fā)票也無法全部取得，2億元發(fā)票如果在次年匯算清繳結(jié)束前還沒有取得，面臨25%所得稅補稅，企業(yè)無法接受!但如果不結(jié)轉(zhuǎn)的話，按照所得稅的邏輯又會出現(xiàn)巨大風險：

按照國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

那么交房就是典型的開始投入使用，必須視為所得稅的完工，也就意味著所得稅要求將交房年度視為完工年度，企業(yè)必須將實際成本計算出的實際毛利與預(yù)計毛利之間差額在當年度調(diào)整計入當期所得稅匯算結(jié)果，實務(wù)中絕大多數(shù)情況下實際毛利遠大于預(yù)計毛利，因此完工年度所得稅調(diào)增補稅是大概率事件，這正是企業(yè)猶豫不決的根本原因。

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