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注會《稅法》預(yù)習(xí)考點：土地增值稅法(6),當(dāng)一個人有了堅定不可摧的目標的時候，再苦再累都不怕。立下決心考注冊會計師的各位也是這樣，不要怕苦怕累，等你過了注會就會發(fā)現(xiàn)這些真的沒有什么。

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

土地增值稅法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

(二)土地增值稅的清算條件：

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的;

(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

(四)土地增值稅的扣除項目

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額資料，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，成本、費用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

對于學(xué)過的注會稅法知識點要多做習(xí)題鞏固，盡量各種題型都要涵蓋。