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售樓處房產(chǎn)稅處理的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些，某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得地塊，繳納土地出讓金2億元。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃需求，甲公司取得土地后開(kāi)始在A地塊內(nèi)建造臨時(shí)售樓處，售樓處于2016年12月竣工驗(yàn)收開(kāi)始投入使用。該售樓處的房產(chǎn)稅該如何計(jì)繳呢?

售樓處房產(chǎn)稅處理的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些，某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得地塊，繳納土地出讓金2億元。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃需求，甲公司取得土地后開(kāi)始在A地塊內(nèi)建造臨時(shí)售樓處，售樓處于2016年12月竣工驗(yàn)收開(kāi)始投入使用。該售樓處的房產(chǎn)稅該如何計(jì)繳呢?

售樓處是否計(jì)繳房產(chǎn)稅

售樓處有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資，顯然售樓處滿足房產(chǎn)稅中“房產(chǎn)”的定義。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第一條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，臨時(shí)售樓處雖屬于A地塊的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，但是未出售前已作為售樓處使用，因此應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

雖然專門為售樓處而建，但園林不構(gòu)成售樓處直接建造成本，同時(shí)也不屬于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào))規(guī)定的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等附屬設(shè)備和配套設(shè)施。因此，園林建造成本無(wú)須并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，建議甲公司賬務(wù)處理時(shí)與售樓處成本分開(kāi)核算，避免多繳納房產(chǎn)稅。

如何計(jì)算售樓處房產(chǎn)稅

根據(jù)規(guī)定，自用的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值按1.2%的稅率計(jì)算繳納，因此計(jì)算售樓處的原值是關(guān)鍵點(diǎn)。

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》(財(cái)稅地〔1987〕3號(hào))規(guī)定，房產(chǎn)原值指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

因此，售樓處的房產(chǎn)原值為建造成本2000萬(wàn)元加上相應(yīng)的土地價(jià)值，而售樓處對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值如何計(jì)算呢?筆者建議按以下步驟計(jì)算。

①計(jì)算A地塊宗地容積率：

A地塊土地面積5萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米：

宗地容積率=建筑面積(10萬(wàn)平方米)÷A地塊土地面積(5萬(wàn)平方米)=2﹥0.5;

因此，A地塊價(jià)值須全額并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

②按建筑面積占比分?jǐn)偸蹣翘帉?duì)應(yīng)的土地價(jià)值：

A地塊正在開(kāi)發(fā)的其他商品房，在出售前屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件的規(guī)定，其所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值不繳納房產(chǎn)稅。售樓處所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值按以下計(jì)算方式計(jì)算：

售樓處應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=售樓處建筑面積÷A地塊建筑面積×A地塊土地面積=5000÷100000×50000=2500(平方米)。

售樓處對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值=分?jǐn)偟耐恋孛娣e×土地單價(jià)=2500×4000=1000(萬(wàn)元)。

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