用戶注冊

售樓處房產(chǎn)稅處理的關鍵點有哪些，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得地塊，繳納土地出讓金2億元。根據(jù)當?shù)匾?guī)劃需求，甲公司取得土地后開始在A地塊內(nèi)建造臨時售樓處，售樓處于2016年12月竣工驗收開始投入使用。該售樓處的房產(chǎn)稅該如何計繳呢?

售樓處房產(chǎn)稅處理的關鍵點有哪些，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得地塊，繳納土地出讓金2億元。根據(jù)當?shù)匾?guī)劃需求，甲公司取得土地后開始在A地塊內(nèi)建造臨時售樓處，售樓處于2016年12月竣工驗收開始投入使用。該售樓處的房產(chǎn)稅該如何計繳呢?

售樓處是否計繳房產(chǎn)稅

售樓處有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資，顯然售樓處滿足房產(chǎn)稅中“房產(chǎn)”的定義?！秶叶悇湛偩株P于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第一條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，臨時售樓處雖屬于A地塊的開發(fā)產(chǎn)品，但是未出售前已作為售樓處使用，因此應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

雖然專門為售樓處而建，但園林不構(gòu)成售樓處直接建造成本，同時也不屬于《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)規(guī)定的以房屋為載體，不可隨意移動的給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等附屬設備和配套設施。因此，園林建造成本無須并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，建議甲公司賬務處理時與售樓處成本分開核算，避免多繳納房產(chǎn)稅。

如何計算售樓處房產(chǎn)稅

根據(jù)規(guī)定，自用的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，因此計算售樓處的原值是關鍵點。

《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》(財稅地〔1987〕3號)規(guī)定，房產(chǎn)原值指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

因此，售樓處的房產(chǎn)原值為建造成本2000萬元加上相應的土地價值，而售樓處對應的土地價值如何計算呢?筆者建議按以下步驟計算。

①計算A地塊宗地容積率：

A地塊土地面積5萬平方米，建筑面積10萬平方米：

宗地容積率=建筑面積(10萬平方米)÷A地塊土地面積(5萬平方米)=2﹥0.5;

因此，A地塊價值須全額并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

②按建筑面積占比分攤售樓處對應的土地價值：

A地塊正在開發(fā)的其他商品房，在出售前屬于開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件的規(guī)定，其所對應的土地價值不繳納房產(chǎn)稅。售樓處所對應的土地價值按以下計算方式計算：

售樓處應分攤的土地面積=售樓處建筑面積÷A地塊建筑面積×A地塊土地面積=5000÷100000×50000=2500(平方米)。

售樓處對應的土地價值=分攤的土地面積×土地單價=2500×4000=1000(萬元)。

上面就是為大家整理的售樓處房產(chǎn)稅處理的關鍵點有哪些的相關內(nèi)容，如果您還有更多此類問題想要了解，都可以隨時咨詢我們的客服，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，領取更多相關資料，更有名師為您答疑。