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增值稅的稅目稅率以及相關(guān)的征收規(guī)定，是大家進(jìn)行相關(guān)稅種納稅申報(bào)的前提。那么土地增值稅，大家都有了解嗎?作為企業(yè)的納稅人員，大家在處理此項(xiàng)稅種申報(bào)時(shí)，對一些基礎(chǔ)知識(shí)都了解嗎?比如土地增值稅的征收范圍以及如何計(jì)算應(yīng)納稅費(fèi)，都有掌握嗎?土地增值稅知識(shí)總結(jié)，希望能幫助大家有進(jìn)一步處理納稅申報(bào)工作!

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土地增值稅知識(shí)匯總

土地增值稅的定義

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

土地增值稅的特點(diǎn)

(一)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象

(二)征稅面比較廣

(三)采用扣除法和評估法計(jì)算增值額

(四)實(shí)行超率累進(jìn)稅率

(五)實(shí)行按次征收，納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定

土地增值稅的征稅范圍

(一)一般征稅范圍規(guī)定

1)土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

2) 土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用稅權(quán)課稅，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

(二)若干具體征稅范圍的規(guī)定

1合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的

2交換房地產(chǎn)

3房地產(chǎn)抵押

4房地產(chǎn)出租

5房地產(chǎn)評估增值

6國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物

7房地產(chǎn)的代建房行為

8土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地

(三)不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)

1) 房地產(chǎn)繼承(無收入)

2) 房地產(chǎn)贈(zèng)與(對象有限定，無收入)

3) 房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)

4) 房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)

5) 房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變)

6) 房地產(chǎn)評估增值

(四)免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)

1) 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)

2) 合作建房建成后按比例分房自用

3) 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)

4) 企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中

5) 因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)

6) 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的

7) 企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%

土地增值稅的收入

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》(1993年第138號(hào)文)第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

貨幣收入指：現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價(jià)證券。

實(shí)物收入指：房屋、土地、鋼材等，實(shí)物的價(jià)值不太容易確定，一般需要評估。

共他收入指：如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。此類比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)得評估。

土地增值稅的成本扣除項(xiàng)目

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。具體如下：

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。

(五)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

(六)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

土地增值稅的成本

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;

(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

土地支付金額的配比：

實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)

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