商業(yè)地產(chǎn)的交易涉及到的稅費種類繁多,如何能清晰認識到哪些是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)交易方面的稅費,這是稅務(wù)實操的一個難點,今天小編就整理了關(guān)于營改增后商業(yè)地產(chǎn)交易稅費的標準,對本篇文章有所需要了解的可以閱讀一番。
商業(yè)地產(chǎn)的交易涉及到的稅費種類繁多,如何能清晰認識到哪些是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)交易方面的稅費,這是稅務(wù)實操的一個難點,今天小編就整理了關(guān)于營改增后商業(yè)地產(chǎn)交易稅費的標準,對本篇文章有所需要了解的可以閱讀一番。
商業(yè)地產(chǎn)交易時產(chǎn)生的稅費太高,阻止了很多資本介入商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定,在商業(yè)地產(chǎn)交易時,除了買方需要繳納的3%契稅外,賣方繳納稅費一般有兩種方式征收。如果按照成交總價征收,則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、20%的土地增值稅等,合計為成交價的45.6%;如果按照差額征收,則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、30%-50%的土地增值稅等,合計為差額價的55.6%-75.6%。
個人名義購買
以個人名義購買商用物業(yè)和以企業(yè)名義購買商用物業(yè),所產(chǎn)生的稅種和稅率有相應(yīng)差別:以個人名義購買,物業(yè)持有期間不產(chǎn)生稅費,企業(yè)購買則需要繳納土地使用稅及房產(chǎn)稅;
個人名義購買后,再次出售時,提供發(fā)票按差額征收相關(guān)稅費,不提供發(fā)票按全額征收相關(guān)稅費;其中,土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進稅率進行征收:(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分,稅率為30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
公司名義購買
以公司名義購買,可作為公司固定資產(chǎn)核算,每年可以計提折舊,持有房產(chǎn)雖然每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅,但公司可以少繳納企業(yè)所得稅,兩邊稅負可以形成對沖,企業(yè)在持有環(huán)節(jié)稅負較低。如果房產(chǎn)不進行二次交易、過戶,稅負成本較相對較低,適合自用型企業(yè);
例如:公司持有2000萬物業(yè)自用,每年需要繳納房產(chǎn)稅2000*70%*1.2%=16.8萬;若采用直線法折舊,折舊年限為20年,每年可以折舊2000/20=100萬;那么該公司企業(yè)所得稅=(收入-扣除項目)*25%,每年100萬的折舊額算在扣除項目中,那么該公司每年可以少繳納企業(yè)所得稅100*25%=25萬;
此外,以企業(yè)名義購買商用物業(yè),當企業(yè)出現(xiàn)虧損或破產(chǎn)清算,公司名下房產(chǎn)要將用于償還債務(wù);如果購買物業(yè)的企業(yè)股東為多個,后期則可能涉及股東之間的份額劃分。
好了,關(guān)于“營改增后商業(yè)地產(chǎn)交易稅費的標準”,小編就暫時分享到這里了,希望大家看完之后對于此類的稅費有了個清晰的認識和了解,如果大家還有什么疑問和不懂之處,可以隨時提問我們的在線老師哦。
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