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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要開發(fā)一個地方作為房地產(chǎn)投資，一個樓盤只要開盤，就會有相應的售樓部，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員，房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部里的相關費用應如何賬務處理?大家一起來具體的看看吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要開發(fā)一個地方作為房地產(chǎn)投資，一個樓盤只要開盤，就會有相應的售樓部，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員，房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部里的相關費用應如何賬務處理?大家一起來具體的看看吧。

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：

⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除;

⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租;

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售;

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租;

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點，所以基本的分類還是上面的五種。

由于分類不同，相關的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進行展開。

2、相關規(guī)定

根據(jù)2006年31號文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理;

⑵ 凡不能夠單獨作為成本對象進行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

⑶ 售房部裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

3、建造時的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨作為成本對象進行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關處理。

⑵ 裝修

方案一、二，裝修費用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理;

方案三、四、五，沒有無法單獨作為成本對象進行核算，因此應當通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉入長期待攤費用(或開發(fā)產(chǎn)品)。

4、使用時的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長期待攤費用，在售樓處使用過程中，計提的折舊和攤銷，都要計入“銷售費用”。

但在計算折舊和攤銷中，分攤的期限需要根據(jù)具體的方式進行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時的處理

⑴ 拆除

方案一進行拆除時，由于修建和裝修時按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時按照固定資產(chǎn)清理的程序進行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時，根據(jù)《關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)文件的規(guī)定，不視同銷售確認收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時，其稅務處理與一般商品房銷售一致，即應該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認收入、結轉成本稅金。

⑷ 轉為物管用房

轉為物管用房或會所的，根據(jù)31號文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時，長期待攤費用應當已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對方即可。

重要參考：

1、建設售樓中心發(fā)生的費用支出，計入“長期待攤費用”科目，可以按稅法規(guī)定的3年攤銷，也可以在開發(fā)期間內進行攤銷。攤銷時，計入“銷售費用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費用。

能不能記入周轉房存貨，以后列入開發(fā)成本?

(1)如果售樓處不拆除，計入“固定資產(chǎn)”，需要拆除，計入“長期待攤費用”。

(2)周轉房科目，核算公司安置拆遷居民周轉使用的房屋的實際成本。它是從開發(fā)產(chǎn)品科目中轉出的，不可能再列入開發(fā)成本的。

問：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產(chǎn)，如空調、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設施(如：會所、物業(yè)管理用房)，發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

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