發(fā)布時(shí)間:2021-03-31 14:16來(lái)源:會(huì)計(jì)教練
關(guān)注公眾號(hào)近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速,房地產(chǎn)簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和?,F(xiàn)在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算是非常重要的了,接下來(lái)就讓小編來(lái)給大家介紹一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括把那些,感興趣的小伙伴快來(lái)一起看看吧1,有什么不懂的也可以咨詢我們的在線客服老師為您答疑解惑。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
②前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
③建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
⑤公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
1、土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%,其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。
房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目以前,必須進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算,將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。
這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%.
3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此,大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好,對(duì)正確進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算,將起到非常重要的作用。
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