×

綁定賬號

您的微信還未綁定賬號,請使用您的手機號綁定現(xiàn)有賬號或創(chuàng)建新賬號

微信登錄

掃碼登陸

使用微信掃一掃登錄

二維碼已失效

刷新

使用微信掃一掃登錄

登錄即表示已閱讀并接受《用戶協(xié)議》《隱私政策》

未注冊用戶掃碼即可成功注冊

登陸 注冊 忘記密碼

房地產(chǎn)土地增值稅清算

發(fā)布時間:2021-04-16 16:29來源:會計教練

關(guān)注公眾號
掃碼關(guān)注公眾號
領(lǐng)免費福利
初級公眾號

現(xiàn)如今買房子的人真的是越來越多了,那么對于房產(chǎn)來說,涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎,對于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問題,小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細的解答,相信閱讀完之后大家的疑惑就會迎刃而解。

現(xiàn)如今買房子的人真的是越來越多了,那么對于房產(chǎn)來說,涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎,對于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問題,小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細的解答,相信閱讀完之后大家的疑惑就會迎刃而解。

房地產(chǎn)土地增值稅清算

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算內(nèi)容

土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。

但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項目繁多,核算起來難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項目的預(yù)計銷售收入預(yù)征,然后在項目竣工驗收后進行清算。

但由于預(yù)征率較低,預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險

一方面,回款速度受到增值稅清算時間的影響。

滾動開發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式,這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預(yù)售收入來支撐項目開發(fā),因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本,回款的速度越快,開發(fā)的資金成本也就越低,利潤空間就會加大。

如果企業(yè)保留著相當(dāng)部分的開發(fā)產(chǎn)品不進行銷售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開發(fā)的成本就越高。

另一方面,捂盤惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來越高,繳納的稅款越來越多。

現(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務(wù)機關(guān)主動進行清算。《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)(2009)91號)中列舉了稅務(wù)機關(guān)主動清算的條件,包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的等。

但不排除將來稅務(wù)機關(guān)進一步提高主動清算的條件。

屆時樓盤的增值額可能會比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會達到200%以上,土地增值稅將達到利潤的60%,因此導(dǎo)致整個項目的適用比例提高。

所以,延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r間不能過長,需要綜合考慮市場的發(fā)展和政策變化的風(fēng)險。

法律風(fēng)險首先,沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷?!抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定,且在向工商局辦理注銷前,需要進行稅務(wù)注銷。

而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前,應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款,繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。

因為房地產(chǎn)項目公司有大量土地增值稅款沒有清算,所以不可能獲得注銷。

實際上,房地產(chǎn)行業(yè)中進行注銷的項目公司不足三分之一。據(jù)了解,房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一個開發(fā)項目一個項目公司的經(jīng)營模式。

一段時間之后,房地產(chǎn)企業(yè)可能積攢了數(shù)量可觀的項目公司,在管理上十分混亂和不便。

雖然這些項目公司都具有開發(fā)資質(zhì),具有一定的殼價值,但由于在稅務(wù)上存在很大的不確定性,很難進行整體出售。

其次,拖延工期可能產(chǎn)生合同上的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目沒有竣工之前進行預(yù)售,在預(yù)售合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時間。

如果房地產(chǎn)企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算,而把工期延長,遲遲不完成竣工。

那么可能會影響與買方的合同履行,產(chǎn)生不必要的糾紛,甚至可能面臨集體訴訟。

土地增值稅會計分錄

一、主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借:稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

二、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

三、按稅法規(guī)定預(yù)交土地增值稅

借:應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

貸:銀行存款

四、收到退回多交的土地增值稅

借:銀行存款

貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

限免學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)增值稅課程

房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅處理技巧匯總資料包,先到先得!!

延伸閱讀:

滾動開發(fā)項目如何進行土地增值稅清算

土地增值稅清算核定征收的情形有哪些

  • 會計教練

    掃一掃關(guān)注會計教練官方公眾號,免費領(lǐng)取1000套財會學(xué)習(xí)知識庫。

  • 會計教練線上平臺

    掃一掃關(guān)注微信小程序,免費看每天會計做賬講解直播課。

京ICP備16061061號-1 | 北京天華在線教育科技有限公司 | 會計培訓(xùn)
京公網(wǎng)安備11010802044865