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現(xiàn)如今買房子的人真的是越來越多了，那么對于房產(chǎn)來說，涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎，對于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問題，小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細的解答，相信閱讀完之后大家的疑惑就會迎刃而解。

現(xiàn)如今買房子的人真的是越來越多了，那么對于房產(chǎn)來說，涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎，對于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問題，小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細的解答，相信閱讀完之后大家的疑惑就會迎刃而解。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算內(nèi)容

土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。

但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項目繁多，核算起來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項目的預(yù)計銷售收入預(yù)征，然后在項目竣工驗收后進行清算。

但由于預(yù)征率較低，預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風險

一方面，回款速度受到增值稅清算時間的影響。

滾動開發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預(yù)售收入來支撐項目開發(fā)，因此，其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，回款的速度越快，開發(fā)的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。

如果企業(yè)保留著相當部分的開發(fā)產(chǎn)品不進行銷售，首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢，開發(fā)的成本就越高。

另一方面，捂盤惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來越高，繳納的稅款越來越多。

現(xiàn)今，除了房地產(chǎn)企業(yè)主動清算外，大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務(wù)機關(guān)主動進行清算?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》(國稅發(fā)(2009)91號)中列舉了稅務(wù)機關(guān)主動清算的條件，包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的等。

但不排除將來稅務(wù)機關(guān)進一步提高主動清算的條件。

屆時樓盤的增值額可能會比現(xiàn)在更高，有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會達到200%以上，土地增值稅將達到利潤的60%，因此導(dǎo)致整個項目的適用比例提高。

所以，延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r間不能過長，需要綜合考慮市場的發(fā)展和政策變化的風險。

法律風險首先，沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷?！抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定，且在向工商局辦理注銷前，需要進行稅務(wù)注銷。

而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前，應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款，繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。

因為房地產(chǎn)項目公司有大量土地增值稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。

實際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進行注銷的項目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一個開發(fā)項目一個項目公司的經(jīng)營模式。

一段時間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可能積攢了數(shù)量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。

雖然這些項目公司都具有開發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價值，但由于在稅務(wù)上存在很大的不確定性，很難進行整體出售。

其次，拖延工期可能產(chǎn)生合同上的風險。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目沒有竣工之前進行預(yù)售，在預(yù)售合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時間。

如果房地產(chǎn)企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。

那么可能會影響與買方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面臨集體訴訟。

土地增值稅會計分錄

一、主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

二、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

三、按稅法規(guī)定預(yù)交土地增值稅

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

四、收到退回多交的土地增值稅

借：銀行存款

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

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延伸閱讀：

滾動開發(fā)項目如何進行土地增值稅清算

土地增值稅清算核定征收的情形有哪些