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每年的1月至5月份，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員都是異常忙碌，因為一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳又開始了，相對應(yīng)其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，所以它的所得稅匯算清繳也相對繁瑣。下文中小編為大家?guī)砹擞嘘P(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳是什么以及相關(guān)的知識點內(nèi)容，快來看看吧!

每年的1月至5月份，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員都是異常忙碌，因為一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳又開始了，相對應(yīng)其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，所以它的所得稅匯算清繳也相對繁瑣。下文中小編為大家?guī)砹擞嘘P(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳是什么以及相關(guān)的知識點內(nèi)容，快來看看吧!

房地產(chǎn)公司所得稅匯算清繳注意事項

一、開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)

主要政策：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

因此，完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得額。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》(國稅函[2010]201號)再次重申了這一問題。文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。

二、竣工備案的時間點分析

通常情況下，由于辦理竣工備案的時間要早于會計確認(rèn)收入的時間，稅務(wù)上希望延遲交稅與會計上希望當(dāng)期確認(rèn)利潤會產(chǎn)生沖突，我們該在什么時間點去辦理竣工備案?

情況1：經(jīng)過各部門合理測算，項目能夠在2020年完工并交房，若會計對確認(rèn)利潤有硬性要求，則竣工備案應(yīng)該在2020年度完成。

理由：項目辦理竣工備案是為了完成會計目標(biāo)的先決條件，雖然在2020年度所得稅匯算中，項目需要繳納企業(yè)所得稅，但至少完成了會計的目標(biāo)。

情況2：會計對確認(rèn)利潤有硬性要求，經(jīng)過各部門合理測算，項目存在某些不可確定性因素，會導(dǎo)致2020年無法交房并確認(rèn)會計利潤，則竣工備案應(yīng)該拖延至2021年及以后年度完成。

理由：既然會計目標(biāo)無法完成，若項目在2020年辦理竣工備案，只會讓項目提前交稅，會計與稅務(wù)目標(biāo)都無法完成。假定該項目當(dāng)期應(yīng)納稅稅額1億元，那么推延一年結(jié)轉(zhuǎn)將間接創(chuàng)造800萬元以上的資金收益，最不愿意看到的結(jié)果)。

三、開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)

稅務(wù)處理： 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。這說明稅務(wù)處理并不直接計算完工前開發(fā)產(chǎn)品取得的收入對應(yīng)的計稅成本，而是間接地以計稅毛利率來確定銷售毛利額。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2017年6月開始預(yù)售項目，當(dāng)年取得預(yù)售收入(不含稅收入)10000萬元，開發(fā)成本6000萬元，因開發(fā)產(chǎn)品并未完工，不結(jié)轉(zhuǎn)會計收入，假設(shè)預(yù)計毛利率20%，增值稅300萬，稅金及附加36萬，預(yù)征土地增值稅100萬元，期間費用1000萬元，則其當(dāng)期計入應(yīng)納稅所得額=10000*20%-36-100-1000=864萬。

由上例可知，在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，開發(fā)成本取得票據(jù)與否對于其當(dāng)期應(yīng)納稅所得額沒有影響，但是期間費用應(yīng)當(dāng)取得而未取得票據(jù)的費用支出不能稅前扣除。

四、成本核算的時間節(jié)點

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)算相對于稅法認(rèn)定的完工條件相對滯后，國稅發(fā)〔2009〕31號文第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

該條內(nèi)容可進(jìn)一步歸納為：第一，開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本;第二，計稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

計稅成本核算的終止日，可以選擇完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前，也就是說在每年5月31日前。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整，即次年12月31日—5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計入完工年度計稅成本。所以匯算清繳要注意可以計入計稅成本的范圍。

五、預(yù)提成本對完工產(chǎn)品計稅成本的影響

國稅發(fā)〔2009〕31號文第三十二條，除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。(注意實際取票金額是否大于90%)

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

各地稅務(wù)機關(guān)可能對預(yù)提費用出臺了具體的操作細(xì)則，請大家注意收集當(dāng)期的政策。

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