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作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員，在做賬務處理時會遇到許多問題。如：房地產(chǎn)開發(fā)成本有哪些，如何做賬等。今天小編整理了房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容及賬務處理的相關知識，希望可以幫助到大家。更多問題可以在線咨詢會計教練答疑老師!

作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員，在做賬務處理時會遇到許多問題。如：房地產(chǎn)開發(fā)成本有哪些，如何做賬等。今天小編整理了房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容及賬務處理的相關知識，希望可以幫助到大家。更多問題可以在線咨詢會計教練答疑老師!

房地產(chǎn)開發(fā)成本分類

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本根據(jù)它的用途，可分為以下四類：

1.土地開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。

2.房屋開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設施開發(fā)成本，它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。

4.代建工程開發(fā)成本，它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程所發(fā)生的各項費用支出。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的賬務處理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結轉，因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要，準備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。

結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業(yè)務收入

結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結算數(shù)。

結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1. 款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發(fā)票開具過來。

2. 施工單位還沒有結算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。

3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回

5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。

最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。

預提時候：

借：開發(fā)成本

貸：應付賬款-預提

按照這個金額結轉到開發(fā)產(chǎn)品。

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

結算第四步：計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價，結轉開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。

這一步最重要的一點是確定結轉產(chǎn)品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結轉產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積

賬務處理：借：主營業(yè)務成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品 

結算第五步：把主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本結轉到本年利潤。

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